中国工业地产发展观的察.pdf

经济 产业 / CO-OPERATIVEECONOMYSCIENCE 提要 本文对工业地产的概念进行了介 绍,将中国工业地产的发展背景、特点等进行 归纳总结,同时针对目前国内工业地产开发的 中国工业地产发展观察 几种主要模式进行分析。 一、工业地产的基础知识 、工业地产的概念 1 。工业地产是指工业类 土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土 文 陈 曦 □ / 地上的建筑物和附属物。其中，包括工业制造 厂房、物流仓库及工业研发楼宇和港口。工业 ()工业地产的市场需求驱动———全球产 用地是住宅、商服和综合类用地外的第四种性 2 厚的资金实力还拥有丰富的管理经验和先进 质用地。 业战略转移和升级。20世纪八十年代以来，全 的理念，他们的进入对中国工业地产的发展注 2、工业地产发展背景 球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结 入了新的活力，促进了中国工业地产的快速发 ()产业分工不断细化———呼吁专门从事 构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应 展，同时工业地产的进入门槛较商业地产低， 1 生产场所的开发与经营主体的产生。随着工业 高新技术产业发展及产业升级的要求，劳动密 引起了国内工业地产商的极大兴趣，纷纷投身 生产的不断细化，早期的生产厂家自建自用厂 集型产业和一般加工制造业大量向发展中国 于这一行业，使得这个队伍不断发展壮大。 房模式已经不适合新时代的生产要求，其效率 家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等 二、工业地产的特性 、大投资 低、投资大、选址不当的现象，导致了大量资源 产业环节的全球战略调整。改革开放以来，我 1 。工业地产开发的一个重要特点 的浪费。产业集群效益低，上下游产业在地域 国已经接受来自香港、日、韩以及欧美等多个 就是对工业地产开发商的资金实力要求较高， 上的分离，也大大增加了半成品或成品的流通 国家和地区的产业转移。 这样才能保证前期开发区所需的资金投入。工 ()外国开发商的大量进入促使国内工业 成本，不利于企业的市场竞争。因此，需要一种 3 业地产资金占用周期较长，前期投入范围从十 专门从事生产场所开发和经营的主体的出现 地产商队伍的不断壮大。近年来，外国工业地 几亿到几十亿，这一特点限制了资金不足的中 来统筹各种要素的组合，使得效益最大化。 产开发商大举进入中国市场他们除了拥有雄 小开发企业的进入。工业地产的投资规模，招 整理得到回归方程：（括号内数据为t统计值） 作用。 最后,·检验 LnFR=-11.12441-0.045469lnCHAE+2.57737lnWZH DW 。由回归结果中D值接近于2，查表得到5%的D值 （-11.18292）（-0.514608） （13.21381） 上界=1.38，而1.38结果D=1.7044024-1.38=2.62，可以看出：该模型随 四、模型的检验 2 机项之间不存在自相关性。同时，一般情况下R小于D值时，可以认为 首先,模型拟合优度检验 2 。由回归分析结果中R平方值=0.987457 R=0.987457D值1.704402，因此