上海古北南汇航头镇的项目可行性研究报告.doc

南汇航头镇8街坊4/5丘地块 可 行 性 研 究 报 告 上海古北（集团）有限公司 2004-2-18 目录 第一章 项目概况 1.1编制依据 1.2建设地点和土地资源 1.3建设内容 1.4建设投资 1.5财务效益测算 1.6项目社会效益 市场分析 2.1项目投资环境分析 2.2项目区域市场分析 2.3项目区位市场分析 2.4项目的市场因素及定位建议 设计方案 3.1设计指导思想 3.2总体设计 开发进度 4.1项目建设进度 4.2 付款进度和资金安排 投资估算 5.1工程建设投资估算内容 5.2投资估算 财务效益分析 6.1损益分析 6.2财务效益分析 第七章 结论 项目概况 1编制依据 1.1.1南汇航头镇8街坊4/5丘地块招标文件 1.1.2南汇航头镇“SPR”人生港湾项目规划设计要求征询函 1.1.3南汇航头镇“SPR”人生港湾项目立项条件和要求的函 1.1.4住宅项目配套建设条件征询意见回复单 1.2建设地点和土地资源 1.2.1地理位置资源 本地块位于南汇航头镇与下沙社区的交界处，南至航三公路，东至鹤鸣路，北至干六路，西至梅园路，所有作为分界的道路均处于规划中。紧邻该地块的鹤鸣路以西部分属于下沙社区部分，将以旧区、拆迁安置房和下沙学校的教育科研用地为主。 1.2.2景观资源 该地块目前四周道路尚未开通，鹤鸣路桥也正在施工过程中，原始地貌为农田和农宅为主，地面平坦有较宽的河流（活水）经过。 1.2.3社会资源 航头镇和下沙社区（原下沙镇）都为南汇的小镇，合计常住人口5.5万人。该地块远离航头镇中心，周边为农田和农宅，缺乏现代化配套设施和公共交通线路。附近的下沙社区主要是当地居民的居住地，商业和住宅的档次较低。 但从规划图上看，本地块紧靠由东方夏威夷、生茂养园、鹤鸣家园、绿洲千岛花园等独栋别墅项目所组成的别墅群，能够依托其他别墅产生的规模效应。而该别墅群将一直向西延伸到杨高路沿线，有“万亩别墅区”一说，故其前景看好。 1.3建设内容 南汇航头镇8街坊4/5丘地块项目用地面积34.0477万平方米，拟建中高档低密度住宅，以叠加和独立别墅住宅为主，总建筑面积约20.31万平方米，其中住宅面积19.31万平方米，公建面积1万平方米。 1.4建设投资 经估算，本项目建设总投资为99493万元，其中土地费用47050万元，建筑安装工程费用29847万元，其它基建费用（包括配套、前期费用、间接开发费）20211万元，预备费用1492万元，财务费用893万元。 1.5财务效益测算 经测算，项目全部投资财务内部收益率13.01%，高于银行三年的贷款利率5.49%，按6%的折现率测算的财务净现值为7048万元，动态投资回收期为2.65年，项目税后利润13720万元，投资利润率（税后）13.79%，项目在财务上是可行的。 1.6项目社会效益 1.6.1配合上海市南汇新一轮城乡建设，创建一个现代化的居住小区，改善了南汇航头镇地区的整体居住环境状况。 1.6.2本项目建成后将可上缴政府各类税费6883万元，为地方财政和市政建设作出贡献。 1.6.3投资该项目也是我公司拓展市郊开发的重要步骤。 第二章 市场分析 今年以来我国房地产业增势强劲，特别是住宅消费看好，已成为拉动经济增长的重要力量。对于住宅与房地产业的走势及发展，业内人士众说纷纭，但都认为已经或即将进入一个新的发展周期。 特别是我国“入世”将促进中国经济进一步发展。房地产业作为经济发展中特殊而关键的行业，加入WTO后，将给房地产市场带来新的机遇。 2.1项目投资环境分析 2.1.1房地产宏观市场分析 中国房地产指数系统上海别墅指数办公室2003年7月份别墅监测显示，上海别墅指数达1067点，较之上两月上涨23点，上涨比例约2.21%，形成别墅指数连续6个月持续上升之态势。2003年对中国房地产市场尤其是别墅市场经历了较多曲折先是2月份别墅用地政策变化，紧接着又是4-5月份非典的影响，现在又是信贷政策的收紧，前者从土地供给方面使别墅供给更加稀缺，非典则使人们更加追求居住的健康特性从而更加一步促动别墅需求的放量，而后者则相反有抑制别墅需求之趋向，但影响程度还未得显现。这两正一负的因素影响之下，别墅市场尤其是经济型别墅的热销促使别墅指数仍然持续上升，到7月已达1067点。 今年上半年来，上海别墅市场不断升温的同时也逐步向理性回归。加之经济型别墅从配套、交通及环境等方面的第一居所特性、环境及空间功能等优越特性、收入提高及非典影响促使本地居民的别墅需求放量以及控制得当的经济别墅总价，使得从松江、青浦，到浦东、南汇康桥出现的一大批总价控制合理的经济型别墅如丽水华庭、爱伦坡、康桥半岛、澄品金象、润和苑、蔷薇绅邻等一开盘就有不俗的销售业绩，成为