2011年1月1日盐城先的锋银座项目房地产市场调查分析报告.doc

目 录 第一部分、盐城城市发展 一、盐城主要产业 二、盐城总体规划 第二部分、宏观政策法规 一、国家政策法规 二、盐城当地政策法规及其他动态 三、盐城房地产市场分析 第三部分、盐城房地产市场 一、盐城房地产市场板块分布 二、盐城市区商品房成交分析 第一部分、盐城城市发展 一、盐城主要产业 1、盐业 “盐城”因盐得名，历经了两千多年的海盐文化，以盛产“淮盐”而享誉全国。 2、海运 盐城的集、疏、运条件比较优越。其中，大丰港为国家规划为对外开放一类口岸；滨海港可建5-10万吨级码头泊位，是江苏沿海水深条件最好的岸段之一；射阳港拥有千吨级码头5座，并开通了集装箱内河支线，港口年吞吐能力可达530万吨，同沿海24个港口通航。 3、农业 盐城是江苏最大的农副产品生产基地，已建成8个全国商品粮基地县、1个优质油料基地县和6个优质棉基地县，海洋及动植物资源丰富。粮棉油、桑果菜和禽蛋鱼等主要农产品的种养规模和总量均位居全省首位。 4、纺织业 03年崛起的本土企业——悦达纺织，目前已形成年产500万件服装、500万套家纺、400万米汽车装饰面料生产能力。其中，悦达牌精梳纱线荣获“中国名牌”产品称号。 5、汽车产业 由东风汽车公司、江苏悦达和韩国起亚共同组建的中外合资轿车制造企业——悦达起亚汽车，在国内唯一的生产基地设在盐城。其主产品嘉华、远舰、赛拉图、福瑞迪、锐欧、秀尔系列车型。“东风悦达起亚”已成为国内受欢迎的经济型轿车品牌。 二、盐城总体规划 1、盐城区位 盐城位于沿海、沿江、欧亚大陆桥的经济带上，是“京沪东线”的重要节点，也是“长江三角洲——北上海经济区”的重要成员，而且处于沪、宁、徐三大区域中心城市300公里辐射半径的交接点，其空间地理位置正处在江苏省沿海中部城镇群空间发展的空白点上，将盐城建设成为该地区的区域性中心城市，是加快全省城市化进程的重要战略举措，也是推进苏北城市化进程的重要发展战略。 2、盐城交通 市域综合交通体系主要包括：铁路、公路、航道、机场、港口。 铁路：新长铁路、沿海铁路。 公路：沿海高速公路、宁靖盐高速公路、徐淮盐高速公路、204国道等一级公路。 内河航道：通榆河、串场河、苏北灌溉总渠等。 机场：保留现状。 港口：重点建设大丰港，配套完善射阳港、陈家港、滨海港。 3、盐城市城区最新的总体规划： 主城区城市建设用地180平方公里左右。城市发展方向：东跨、南拓、西延、北调。城市形成“一城二片，比翼双飞”的空间形态。 城中片区：老城区，政府旧城改造极为缓慢，区域内已聚集了商业街和老住宅小区。 城南片区：市政府所在区域，以居住和行政、文化、教育功能为主的新城。 城西片区：发展滞后，沿世纪大道设置有物流、仓储、市场等功能用地。 西南片区：工业为主，悦达纺织工业园位于区域内。 城北片区：工业为主，发展滞后，沿204国道为一定规模的工业用地，在铁路货站附近 则是主要的物流、仓储用地。 河东片区：经济开发区所在地，以悦达起亚汽车工厂和销售服务店为主。 4、盐城总体发展目标 盐城总体发展目标分为三个阶段： 1、富民目标（2000年至2007年）：城乡居民生活质量进一步提高，东台、大丰、城区要努力超过苏中平均发展水平，尽快融入长江三角洲经济区域；盐都、建湖、射阳、阜宁要达到苏中平均发展水平；滨海、响水要以高于全市平均水平的速度向前发展，提升在苏北的位次。 2、社会目标（2007至2013年）：全市争取总体上全面达小康。 3、环境目标（2013至2020年）：全市基本实现现代化，保证良好的生态环境质量，全市建成经济繁荣、科教发达、生活富裕、法制健全、社会文明、环境优美的生态城市。 第二部分、宏观政策法规 一、国家政策法规 规范二套住房房贷认定标准通知发文单位：住建部发文日期：2010年6月3日核心内容：明确认定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。影响：规范购房流程，抑制投机行为。 二、盐城当地政策法规及其他动态 1、2010年5月29日，盐城市教育局出台了市区中、小学施教区划分和调整方案。施教区调整后市区楼市反应按照公示的方案，盐城市实验小学、盐城树人外国语实验学校、盐城市景山小学、盐城市多元智能实验学校、盐城市初级中学、盐城市第一初级中学、盐城市景山中学、盐城市明达初级中学等民营机制的学校，从今年暑期开始改为公办学校。同时，部分学校加入了名校集团，城中和城南还将建设几所名校的分校区。方案还规定，学生一律就近入学，学校不得擅自招收施教区外学生。通过调整，几所市民公认名校的施教区明显扩大，只要施教区有住房的学生就能免费就读名校，而名校施教区外的家庭只能在指定施教区内学校就读。一石千浪，此次施教区的调整让原本渐趋冷寂的楼市