2008年沈阳市城北广的信项目策划推广提案.ppt

我艺术，生活更艺术城北广信项目策划推广提案;目 录;关于前期分析 市场分析、竟品分析、项目分析;区域概况;区域市场成交情况;区域市场销售价格;区域市场产品特点;表17：沈阳市于洪区历年住宅面积区间表（00-06年）;区域市场消费者分析;北部楼市曾给人“人口密度低、房屋价格低”的不良印象，但随着整个城市建设 的向北发展，以及一些颇具规模和特色的楼盘进入市场之后，不但为该区增添了 亮点，还带动了此区域的地气、人气的攀涨；北陵是沈阳著名的旅游景点，在旅 游带动经济的大背景下，这个独特的环境不仅为地产经济铺宽了道路，也成为各 楼盘宣传最多的卖点“贵气”的象征,“上风上水”。北部地区周边科、研、教等 社会机构庞大，住宅的潜在需求很高；交通与购物的便利、配套设施的齐全及浓 厚的文化气息，为北部楼市增加了竞争的砝码。万科、格林豪森、银亿、恒大等 品牌企业的加入，把城北的地产引入一个新的阶段。;关于前期分析 市场分析、竟品分析、项目分析;针对调研目标项目所在区域，本司进行了详细的市场调查， 选取了六个具有典型性的项目作为调查对象进行分析研究， 分别为：阳光尚城、万科魅力之城、依云北郡、恒泰骏景、 北美家园、亚都名苑，以下为竞品项目的数据统计： ;1、阳光尚城;2、万科魅力之城;3、依云北郡;4、恒泰骏景;5、北美家园;6、亚都名苑;根据我们所选取的六个典型住宅竞品进行统计， 以下则是我们针对此数据进行的详细分析：;容积率 本区域项目容积率相对较低，从1.3—2.2不等。 目前仍然以多层住宅为主，配合部分小高层和高层住宅，但是小 高层和高层的建筑形态已经逐渐被当地市场所接受，而且呈现出 加速发展的趋势。;建筑规划 本区域住宅建筑形式比较丰富，但仍然以多层住宅为主， 一些新开发的项目中小高层和高层也占有了一定的比例， 而且个别项目还出现了洋房和复式等类型的产品。整体来 讲本区域目前仍然以多层占主导，但是小高层和高层建筑 已经成为建筑设计中的主流趋势，而且逐渐被本区域的 市场所认可和接受，销售情况同样比较理想，没有遇到大 的阻碍和抗性。;户型结构 本区域住宅的户型和市内其他居于相比，有些偏大。多以两居室户型为主，一般占 到整个项目的50％—75％，面积区间一般集中在80-100平米，这种户型销售情况也 是比较理想；一居室的户型较少，有一半的项目根本没有设计一居室的户型，其他 项目一居室的户型比例也只占到10％左右；三居室户型和其他区域比相对较多，周 边的六个项目中，三个项目以三居室的户型为主，占到所有户型配比的40-60％， 其他三个项目三居室的户型大概占到20％左右，销售情况也都比较顺利； 附近的六个主要项目中，有三个项目规划有四居室以上的大户型，一般所占比较 比较小，除万科魅力之城四居室户型（洋房）占到10％之外，其他两个项目均在 1％-3%之间，销售情况相对比较缓慢。 依云北郡出现了复式产品，面积区间在53-60平，举架为5.1米，均价为5500远， 销售情况比较可观。;价格体系 本地区项目多层均价基本保持在4000—4500元之间; 高层均价基本在3800—4500元之间，与多层的价格水平基本持平; 只有万科魅力之城的情况比较特殊，均价在7000元左右; 出去万科，本区域项目的整体均价大致在4400元左右。;客户群体 本区域的客层主要集中在皇姑区，一些相对档次稍低的项目还会吸引部 分于洪区的居民，总体来讲都是以区域消费为主;客层结构主要以中端客 户为主，主要集中在附近的企事业单位及公务员，例如沈飞、武警总队 、学校等等，还有部分私营企业主以及个体户;但是这部分人群中也有一 个区分，高级职员一般选择万科、阳光尚城、亚都名苑等项目，职位稍 低一些的职员一般选择在依云北郡、北美家园和恒泰骏景等项目。;关于前期分析 市场分析、竟品分析、项目分析;Strength（优势）;Weakness（劣势）;Opportunity（机会）;Threat（威胁）;因此根据竞品项目的分析以及结合项目宗地自身的SWOT分析，我们得出如下的 项目整体定位： 1.重点体现开发商在城北地区的品牌优势的资源优势，以及对本区域土地情况和 客户消费习惯和消费心理的熟悉； 2.项目占地面积比较小，因此将精致典雅的作为项目主要的规划设计思路； 3.注重项目性价比的体现，在产品档次和品位上不低于魅力之城和阳光尚城，但 是价格要比以上两个项目略低； 4.在产品规划设计以及后期的营销宣传推广中，将艺术化的主题贯穿始终，以多 元素的艺术化风格来定义项目，通过艺术化的项目定位，来区分市场，区分目标 客户，形成项目自身的独特优势，并通过这种项目定位和推广主题，与目标客户 的心理感受和审美品位、档次达成共鸣，提升目标客户对本项目的关注和认可。 ;关于客层 客层分析定位;◆地块现实属性与前景