2006年天津宏观地产的市场走势分析.doc

2006天津宏观地产市场走势分析 （一）天津宏观经济分析 2005年财政收入实现725.5亿元，比上年同口径增长26.8%，“十五”期间，全市财政收入累计实现2360亿元，年均递增24.3%，收入增长幅度和增收数额创历史最好水平。 2000-2005年天津GDP增长情况 2005年天津市实现全市国民生产总值3663.9.94亿元，同比增长超过20%，发展势头良好。 固定资产投资额 2005年，全市固定资产投资达到1516.8亿元，同比增长20.5%，增长幅度连续3年保持在20%，固定资产实现连续快速增长。固定资产投资额是反映一个地区房地产市场热度的重要指标，天津固定资产投资额的持续快速上升，表明房地产处在良好的上升通道中，仍有进一步稳定发展的潜力。 天津产业结构特征 从天津GDP构成情况上看，天津的主导产业是第二、三产业，而以各类工业所代表的第二产业，给天津贡献超过50%的GDP。 目前天津市主导产业已经形成了第二、三产业3＋2的5大板块：以电子信息和现代医药业为主的高新技术产业板块以石油、化工、冶金等装置型重化工业为主的临港工业板块以汽车、造船业为主的交通运输设备制造业板块以物流、社会服务业、金融、房地产为主的先进服务业板块以传统商贸业为主的传统服务业板块。 1994-2004年天津人均GDP增长情况 人均可支配收入与人均消费性支出 到2005年，天津市城市居民人均可支配收入为12639元，人均消费性支出为9653元，同比增长率分别为10.22%和9.7%，居民收入水平显著上升。 2000-2005年天津市城市居民人均可支配收入与人均消费性支出统计 二、城市发展规划分析 （一）“十一五”城市建设目标天津市城市总体规划)2006年规划建设管理工作会议上公布了“十一五”城市建设的目标，并对2006年建设和管理工作进行部署。“十一五”期间，本市城建工作将重点拓展对外交通，提高城市基础设施承载能力，改善城市环境，创建生态宜居城市。预计五年间，本市市政公用设施投资将达到1180亿元，房地产投资将达到2760亿元。轨道交通总里程达到130公里海河上游基建面积480万平方米公共交通运营线路达到766条新建各类公建设施1200万平方米人均住房建筑面积30平方米　国务院总理温家宝22日主持召开国务院常务会议，会议听取了天津市和建设部关于天津城市总体规划修编工作及审查情况的汇报，审议并原则通过了《天津市城市总体规划(2005━2020年)》。在全市的总体规划中，滨海新区核心区上升为天津市的副中心，构成全市“武清———中心城区———滨海新区核心区”发展主轴，以及“宁河———汉沽———滨海新区核心区———大港”东部沿海发展带。以中心城区和滨海新区核心区为主、副中心，以“中心城区———滨海新区核心区”为主体，结合东部沿海发展带，构筑“T”型带状组团式布局结构。在外围发展居住就业综合型城市组团，利用河流、湿地等自然生态条件，构筑网络状绿地及开敞空间系统。 “新家园”建设 根据天津市房地产业“十一五”规划，天津市将实施“新家园”建设。按照“在城市发展轴区域内、有配套基础设施的建设条件、距外环线10公里”的原则，规划建设10个居住新区，集中建设普通商品住房，每个新区的用地规模都在300公顷以上。预计五年内，全市近郊将至少增加30平方公里(3000公顷)的居住用地。按1.5的容积率计算，可形成4500万建筑平方米的住宅，按人均30建筑平方米计算，至少可吸纳150万人口在郊外定居　未来主要承担居住功能的，将是西青城区、海河新城以及“双街”、“双口-青光”、“小淀”、“新立”、“双港”、“大寺”、“小站”、“葛沽”、“东丽湖”10个组团——这些区域将成为日后住宅开发的重点地区，而城市中心区将不再负担主要的居住功能。将城市中心区定位“区域性管理、服务和商贸中心”为主要职能，居住将逐步淡出。2002年，天津市政府公布了海河沿线的投资、改造计划： 由三岔河口到外环线为海河的上游段，主要体现亲水的国际化大都市形象，建设以现代化公共设施为核心内容的滨河服务型经济带、景观带和文化带，截至2010年，计划投资520亿元； 由外环线到二道闸为中游段，规划为生态的海河风景旅游区和生态能源、信息技术等新兴产业为主的田园式的研究发展区，截至2010年，计划投资180亿元； 由二道闸至入海口为下游段，规划为以内河港口物流、贸易、加工区和滨海城市中心景观为内容的特色区域，截至2010年，计划投资350亿元。 根据建设计划，年下半年开工柳林桥、国泰桥、吉兆桥，改造光华桥和大光明桥。临河道路拓宽改造和堤岸建设也将继续实施， 2007年底将基本完成上游区域的基础设施建设，为招商引资、发展现代服务业创造条件。计划到2008年初，全面完成海河上游规划范围内的基础设施建设。