2006年四川平乐古镇的项目可行性分析报告.doc

平乐古镇可行性分析 （初步） 目 录 一、宏观经济背景 二、项目SWOT分析 三、未来发展展望 四、财务分析 五、结论 一、宏观经济背景 1.1 宏观环境 十六大提出了“全国繁荣农村经济，加快城镇化进程”。农村富余劳动力要向非农产业和城镇转移，逐步提高城镇化水平，坚持大中小城市和小城镇协调发展，以现有的县城和有条件的“建制镇”为基础，科学规划、合理布局。 2004年，平乐被列为全国重点镇、全国历史文化名镇，四川省十大古镇之一。2005年1月成功申报为成都市“十大魅力城镇”。随着旅游产业的开发，平乐古镇的新兴建设已势在必行。 1.2 镇域区位关系 平乐镇地处邛崃西南部，距国道318线9公里，距省级名城邛崃市18公里，成都93公里，距双流国际机场78公里，距川藏等高等级公里仅8公里。东接临邛、成都，西连雅安、康藏。地理位置优越，历史文化浓厚。 1.3 社会经济情况 2004年平乐镇经济产业比例情况 2002-2004年平乐镇经济收支增长情况 1.4 平乐镇人口涨浮推动经济发展 2003年---2010年平乐城镇人口对比 聚集经济效应：2004年,成都市常住人口600万,流动人口600万,平乐与成都1小时的区位交通优势． 将有效分流成都旅游人群,为平乐消费力增长提供更多可能性．据城镇成都市城乡规划院资料规划分析,2010年平乐镇城镇人口将达18000人 1.5平乐镇旅游业发展情况 类比 1.6 平乐历史文脉 平乐,古称”平落”,早在公元前150年西汉时期就已经形成集镇，迄今已有2000多年历史。 1.7 平乐独特文化 1.8 平乐特色景点 二、 项目SWOT分析 2.1 优、劣势分析 优 势 地理区位优势：地理区位条件优越，从成都二环路到平乐古镇，1小时车程。 历史及旅游资优势：历史悠久，迄今已有2000多年历史。旅游资源丰富，文化底蕴浓郁。 规模优势：全镇幅员面积70平方公里，集镇区面积1.28平方公里，为省内规模最大的古镇。 劣 势 传统街区建筑破损严重：核心保护区传统建筑大多为木穿逗结构，不少房屋破损，消防设施简陋，存在严重火灾隐患。 传统居住环境与现代生活方式矛盾突出：传统街区基础设施和环卫设施落后，居民生活环境和质量受到严重制约和影响，造成乱搭、乱建、乱堆的现象相当严重。 镇区结构整体性较差：整个镇区各街道结构不够紧凑，连接较为松散，整体性较差。 旅游景点分布零散：古镇辖区内各旅游景点离古镇较远，分布不够集中，整体冲击性减弱。 2.2 小结 ? 基础条件优越具备良好的先天优势 ? 经济总量发展空间巨大 ? 地理区位优势明显 ? 交通接驳快捷便利 ? 平乐古镇在我国属于西南古村落型,有相似的地域自然条件、经济发展水平、居民文化素质和习俗背景，形成了一定的聚居形容和支撑这种形态的城镇与建筑文化。平乐可以被认为是该文化体系中，一个有代表性的传统集镇样本。 三、未来发展展望 在大力实施“旅游兴镇”的战略下，按照“规划先行、政府引导、政策扶持、市场运作、部门支持、全民参与”的原则，将平乐古镇树立为“南方丝绸之路第一站、茶马古道第一镇”的品牌。 将平乐古镇打造为“全国历史文化名镇、全国重点镇、全国环境优美乡镇、四川省十大古镇、成都市重点镇”五张名片，打造“金华佛山、芦沟幽谷、秦汉驿道、千年古镇、乡土人家”。 在整合镇内旅游资源的基础上，挖掘历史文化内涵，发展平乐特色旅游，将平乐建成产业发达、社会进步、居民富裕、环境优美和可持续发展的“旅游文化古镇”。 通过努力，3-5年之后，必将平乐建成全国一流古名镇、四川第一名古镇。 四、财务分析： （1）平乐古镇项目静态投资及收益测算 平乐古镇新镇项目静态投资及收益测算 基本指标 总用地面积：300亩 容积率：0.8——1.8 总建筑面积：200000平方米 建筑密度：小于30% 绿地率：大于40% 　 其中：停车场占地面积：40000平方米； 车站占地面积：16000平方米；拆迁房建筑面积 ：109000平方米 ；商铺建筑面积：35000平方米 ；别墅建筑面积：20800平方米 静态总投资成本测算 序号 项目 单价 单位 数量（亩/平方米） 投资额(万元) 备注 一 地块 6 万元/亩 300 1800 　 二 土建 　 1 仿古建筑 550 元/平方米 55800 3069 多层砖混（含商铺和别墅） 2 一般建筑 520 元/平方米 109000 5668 多层砖混 三 报建 100 元/平方米 200000 2000 估算邛崃标准，按总建筑面计算 四 地堪、设计（含园林设计、水环境等设计） 40 元/平方米 200000 800 按总建面积计算 五 管理费用 10 元/平方米 200000 200 按总建筑面积计算 六 营销及广告传播费用 30 元/