2006年四川省德阳市的房地产市场调研报告.doc

四川省德阳市房地产市场调研报告 侯森 二O O六年 市场调研背景 目的： 过对德阳房地产项目的发展背景（宏观市场及微观市场背景）进行分析，了解在现时德阳房地产的市场机遇与条件，为德阳房地产项目发展定位提供充分的市场参考依据。 思路:宏观到微观，从大到小逐个展开 德阳市社会经济及城市发展状况 德阳市房地产消费市场的弱势 德阳市房地产状况 现实消费群的调查 德阳房地产项目发展的思路 德阳房地产发展的定位参考 和谐的佳成观念 佳成能为德阳带来什么 佳成的项目发展顾问功能 一、德阳市社会经济及城市发展战略： 1、德阳概况： 西部明珠——德阳市是1983年经国务院批准成立的地级市，现辖旌阳区、广汉市、什邡市、绵竹市、中江县和罗江县6个县（市、区），总人口380万。德阳区位优势明显，基础设施完善。地处成都平原腹地，是成（成都）-德（德阳）-绵（绵阳）高新产业带的重要组成部分。交通便利，德阳市位于成都平原东北部，地处东经103°45′～105°15′北纬30°31′～31°42′之间。全市形状为西北～东南向菱 形延伸，长约162公里，宽62公里，幅员面积5954平方公里。 东临遂宁市、南靠内江市和成都市、西近阿坝州、北临绵阳市。区位优势突出。德阳市区距成都40余公里。德阳凭借良 好的区位优势和发展条件，形成了完善的基础条件，拥有独 具特色的工业体系，是成都经济圈的重要的制造工业基地， 在成都经济圈中具有特殊的地位。宝成铁路、达成铁路、成绵高速公路贯穿全境，已建成以市区为中心，以县（市、区）高等级水泥路为骨架，市、县、乡公路纵横交错、四通八达的 环型公路网络。全市等级公路比重、路面铺装率、好路率等各项指标均名列全省前茅，基本实现了管养公路标美化和乡乡镇镇通水泥路或油路化。邮电通讯发展迅速，已建成移动通讯网、程控电话网、无线寻呼网、市话网和地球卫星站等现代通讯网络。能源供应充足，变电总容量205万千伏安，年售电量26亿千瓦时。境内天然气开发初具规模，年供气量4亿立方米以上。市区城市建设日新月异，建成区面积已达23平方公里，非农业人口25万，城市道路总长164公里，日供水能力20.6万吨，城市绿化覆盖率25.8％。德阳正在构建新兴的生态园林城市 2、德阳经济产业、社会资源发展综述： 3、德阳城市发展战略： 以西部大开发为契机，以跨越式发展为主题，以经济结构调整为主线，以基础设施建设和生态环境建设为基础，以观念创新、体制创新和技术创新为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，大力推进信息化、工业化、城市化和市场化进程，促进经济社会协调发展，把德阳市建成城乡一体化的新兴产业强市、山水园林城市。 德阳中心城市发展成为大城市，逐步建立起“中心城市--次中心城市--小城镇”的完整的城镇体系。 根据极核和点轴开发模式，加速德阳市城区的集聚，强化中心城区功能作用，从中等城市向大城市规模发展，形成全市首位中心城市。 南公园表现图： 岷江桥： 城市各区域发展战略 旌湖：由一条绵远河由北向南流经城市中心围集而成，旌湖分上中下段，将德阳市划分为四个片区，中段为城市旧城中心地区，也既老城区，再向南北两端延伸，以高档住宅群为住，南边以珠江桥到嘉陵江大桥形成现在的旌南片区，北边以东桥以北形成黄河片区，湖如玉带将德阳东西两分，城东为开发区新城，也即旌东片区，大批厂房与住宅楼正比着长高。 （1） 、黄河片区建设。该片区地处城市东北角，建设用地面积近 3 平方公里，规划建设有黄河大桥头的市政黄河广场，现主次干道已初步形成，开始综合建设面积近 1 平方公里。 （2） 、旌南片区建设。该片区位于城市南侧主干道泰山南路，用地面积 2.7 平方公里，建设详规已开始实施。 文庙广场： 旌湖标准段： 旌湖两岸经市政标准化施工，建成以石板、花草、树木及艺术石雕外加音乐设施，形成城市景观休闲工程，与湖东北方向享誉全国的东方魂石刻艺术公园相互映忖，绘出一幅和谐人居画图 大城市的建设战略 ： （1）、经济建设： 德阳市现有第二重型机械厂、东方电机厂、东方汽轮机厂以及东方