2009年杭州别墅市场的调查研究报告.doc

杭州别墅市场调查研究报告 别墅的定义 杭州别墅市场的发展 目前杭州市场别墅基本概况 四、目前杭州市场别墅排屋区块细分以及代表性楼盘 五、目前杭州别墅排屋重点楼盘去化情况及分析 六、目前杭州别墅排屋市场值得跟踪关注项目： 七、个人观点与小结 附件1 别墅各风格类型特征 附件2 杭州别墅排屋项目一览表 一、别墅的定义 “别墅”这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分别墅，并不是Villa，而是HOUSE。目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。 图4—2：纯别墅、排屋项目数量分布： 图4—3：混合开发项目数量分布： 1、之江转塘区块：该区域是杭州别墅排屋形成气候最早的版块，依托之江旅游度假区内优美的自然环境和近距离沟通城市中心的交通便利条件， 一跃成为杭州最早集中开发高档住宅的区域，近年来随着中国美院象山校区、浙江工业大学之江校区的迁入，以及杭州市关于打造之江新城工作的展开，之江转塘区块更是成为炙手可热的焦点关注区域。目前该区域内可开发项目基本以多种物业混合的模式开发，纯别墅排屋项目仅为凤毛麟角，绿城之江路项目正是其中之一。 ◎ 代表楼盘：绿城·九溪玫瑰园、九树公寓、国都·阳明谷； 2、闲林、老余杭区块：该区域是杭州较早开始开发的郊外版块之一，区域内普通住宅开发量大，高品质别墅排屋项目少。 ◎ 代表楼盘：绿城·桃花源； 3、西溪、小河山区块：该区域内西溪区域凭借西溪湿地旅游度假景点的这一概念被人们肯定，日益受到消费者的喜爱和追捧，区域内西溪蝶园、坤和西溪里等项目虽然为公寓项目，仍在目前房产行情不景气的阶段销售良好。小和山均有良好的植被条件，空气宜人，林木茂密，且有高教园区的加入带来了人文气息。但该区域内物业类型极为多样，虽然有绿城·留庄、华元·和庄等几个较为高端的项目在内，但考虑到城西区域交通压力大、距离火葬场近等客观原因，区域整体基准仍有差距。 ◎ 代表楼盘：大华·西溪风情、坤和·和家园； 4、城西、新城西区块：城西可开发的别墅排屋项目很少，目前只有香墅在售，但新城西区域即三墩等地区新开混合开发模式的项目较多，如金地·自在城、白马·尊邸等。 ◎ 代表楼盘：富越·香墅、金地·自在城、天阳·上河； 5、滨江、湘湖区块：滨江区域主要依托钱塘江江景的自然资源，基本为高层/小高层/排屋混合的开发模式，萧山区域有湘湖及钱塘江江景等，加之地铁1号线开工、冠山隧道开通、风情大道贯通等交通条件的便利，近来逐渐为消费者关注。但该区域仍然缺少品牌开发公司入驻，楼盘质量参差不齐。 ◎ 代表楼盘：绿城西子·郁金香岸、中海·钱塘山水； 6、下沙、海宁区块：该区域目前没有纯别墅、排屋项目，包含排屋的项目均为混合开发模式，总体量不大。 ◎ 代表楼盘：保利·东湾、观澜时代； 7、良渚、临平、丁桥、华丰区块：该区域均处于杭州北面区域，以良渚为最早和最主要的区域。但距离杭州主城区较远，交通及配套设施较为缺乏。 ◎ 代表楼盘：新湖·香格里拉，万科·良渚文化村； 8、临安青山湖区块：近郊别墅版块，该区域具有得天独厚的自然条件，山清水秀的青山湖风景是促进该区域别墅排屋项目的开发和销售的重要因素，同时，杭徽高速的通车极大的缩短了杭州主城区与青山湖之间往来的交通时间。早期青山湖区域没有大品牌开发商入驻，产品品质不够，基本属于经济型别墅，随着绿城集团等知名开发商的入驻，对区域产品品质的提高有一定作用。 ◎ 代表楼盘：绿城·青山湖玫瑰园、中都·青山湖畔； 9、富阳银湖区块：近郊居住版块，新开可售项目少，近期广告大力宣传的万科·公望是本阶段该区块最受关注的项目，经了解，该项目业主中7成为富阳本地居民，3成为杭州居民。 ◎ 代表楼盘：万科·公望、九龙一号。 具体各楼盘信息请参见附件2《杭州别墅排屋项目一览表》。 五、目前杭州别墅排屋重点楼盘去化情况及分析 本次对目前杭州在售项目进行梳理，列出所有别墅排屋销售的项目，经计算，目前在售项目共39个，其中1000万以上项目共4个，500—1000万项目共13个，500万以下项目共22个。 图5—1：在售项目各价格范围占比图： 以下罗列较有代表性的楼盘，根据价格区间做进一步分析： 总价在1000万以上楼盘： 富越·香墅（毛坯销售价格770—1300万元/套） ◎ 容积率：1.2； ◎ 物业类型：排屋、多层，目前开发排屋部分，一期于2009.1开盘； ◎ 总建筑面积：35540㎡，排屋总建筑面积约为1.7万方； ◎ 推盘套数：27套； ◎ 去化套