2007年成都市土地市的场状况年度分析.doc

07年成都市土地市场状况年度分析总体概述 2007年是成都土地市场较为波澜壮阔的一年，全年供应土地398宗，共计面积约29015亩，同比增加137宗和19.57%。成交土地316宗，交易面积约23124亩，成交数量较06年增加128宗，成交面积增长约29.3%。??????????????????????????????????????????????????????????? 主城区 07年，主城区供应土地数量为111宗，面积约5561亩；同比分别增加13宗和下降23.1%；单宗土地平均面积约50亩，较06年减小了32.2%。 成交土地107宗，面积约5413.7亩；成交数量较上一年增加20宗，但面积减少了17.5%。 07年土地交易价格有了大幅上涨，为842万元/亩（不含红星路广场地块），较06年的475万元/亩（不含华侨城地块）上涨了77.3%。 郊县 对于郊县而言，07年土地供应量大增，数量为287宗，面积约23454亩，两项指标分别比上年增加124宗和约37.7%； 宗均面积约81.7亩，同比下降了21.9%。 成交数量209宗，共计面积约17710亩，同比增加108宗，而面积增长56.5%。 各郊县土地交易均价为146.2万元/亩，较上年上涨74.0%。 数据显示，07年成都土地供应与成交规模都较上年有不同幅度的增长，但主城区供应面积基本与上年持平。受“土地供应规模”政策的限制，无论是主城区，还是郊县，土地的宗均都有20%以上的下降。受整体市场环境的影响，土地价格呈快速上涨之势，主城区和郊县的增速都在70%以上。 注：成交信息根据相关政府职能网站公告汇总；工业用地未列入统计。 8月土地供应最多 ? 除2月无土地供应外，其他各月都有一定数量的土地供应，其中8月份达到了最高峰，数量为53亩，土地面积共计5000余亩。12月和1月供应分列二、三位。 10月成交面积达4300余亩 下半年的土地成交量明显较上半年的成交量大，10月成为单月成交冠军，数量达成38宗，面积约4343亩。 一、主城区土地市场状况 1、主城区土地供应情况 月度土地供应走势 主城区供应量数量是9月份，为20宗，但4月的供应面积最多，约1040亩。 南部新城供地区域最多 数据显示： 一环内的地块多为旧城改造的小地块，宗均面积都在20亩以下； 随着城南副中心建设进程的推进，城南新区土地供应量也大幅增加，07年达到了26宗，1310余亩，为各区域最多。城西由于房地产开发较早，三环内可建设用地日益减少，今年供地也主要集中在三环外，达960余亩。 对于城东来说，近年来“东调”出不少土地，土地规模都不小，07年供应的最大土地达366亩，但与05年城西1811亩的“西地王”、06年3055亩的华侨城“地王”来说，规模是小多了。 由于中心城区所供地块均为旧城拆迁出来的小规模地块，因而一环内的宗均规模在20亩以下。三环外多为近年整理出来的地块，规模较大，宗均面积超过了50亩，其中城东规模最大，超过了80亩。 总量减少? 中小地块为主 可见由于国家对建设用地的严控，土地总体规模有所减少。同时受“三环内单宗土地规模在200宗以内”政策的限制，07年供应的土地以中小规模地块为主。 据星彦地产研究中心统计，07年主城区宗均规模由06年的75.4亩下降为07年地50.1亩。 在所供应的111宗土地中，面积在80亩以下中小规模地块有90宗，为总量的81.1%。 商业（服）用地供应增加 据统计，主城区供应的土地中城镇混合住宅用地（含城镇混合住宅用地商业用地）有73宗，约占66%。商业（服）用地共36宗，约占到了供应量的1/3。由于市中心小规模地块主要是商业用途，以及南部副中心多宗商业用地的推出，07年商业用地供应量较06年增加20余宗。 2、主城区土地成交情况 月度成交走势 主城区10月份的土地成交数量最多，达到了15宗；成交面积最多的为4月份，共计面积700余亩。4、5、7、10和12月的单月面交面积都在600亩以上。 成交价比率分析 拍卖成交价比率的大小反映了土地市场竞争的激烈程度，07年全年成交地块的拍卖成交价比率主要集中在0.5-2之间，但由于近年来实行“地根”紧缩的政策，土地市场始终处于僧多粥少的状态，土地价格呈不断攀升之势，拍卖成交价比率也不断地拉大。07年成交地块中约有1/3的成交价比率在2.0之上，最高纪录超过了4.5，可见土地争夺战之激烈。 各用途土地价格分析 由于商业（服）用地多位于市中心黄金地段，多以较高的价格成交，成交地块的均达到了1301万元/亩，真正是“寸土寸金”，特别是红星路广场地块达到了8800万元/亩。城镇混合住宅用地交易均价约910余万元/平方米。 各行政区土地价格分析 锦江区由于红星路广场以8800万元/亩的天价成交，使该区土地成交均价达到了约