2007年晋江滨海新城的商业定位及规划.doc

滨海新城商业定位及规划 晋江市场分析 晋江概况 地理位置：地处闽东南沿海，东频台湾海峡，与金门、台湾隔海相望 行政区划：1992年撤县建市，辖13个镇，6个街道办事处、385个行政村，陆域面积649平方公里，海域面积6345平方公里，海岸线长110公里。 人口：总人口102万，旅外侨胞，港澳台同胞220多万，号称海内外300万晋江人。 主要产业：纺织服装、陶瓷建材、制鞋塑料玩具、食品饮料。 晋江四镇消费力 04年晋江人均GDP超过4万元RMB，经济处于一个较高的水平。 人口（万人） 陆地面积（KM2） 海岸线（KM） 镇区规划面积（KM2） 国内生产总值（亿元） 龙湖镇 8.53 63.9 5 7.8 15.52 深沪镇 4.91 33.46 18 5.55 19.44 英林镇 4.46 29.8 6.2 7.3 21.24 金井镇 5.65 56.7 26.5 总结 4万多平米的新推出商业，意味着辐射力不能单纯在城镇层面寻求解决方案。 晋南的四镇总人口为22.5万人，而目前晋南片区还没有一个综合性的大型商业区，这表明了四镇二十多万人口，足可以消化滨海4万多平米的商业面积。（立论依据不足，对辐射力及商圈应进一步说明） 金井商业市场分析 2.1商业街 作为镇区商业街，商业业态分布杂乱，缺乏有效的科学规划，从微观上看，商业街大多为独立店面，各家各户独立经营，并未考虑店面业态的统一以及商业街区域未来的保值、增值；从宏观来看，金井商业街业态分布大致分为以下几种： 餐饮：①本地小吃，沙县，租金1500-1800元/月；②餐厅、饭馆，租金2200元/月； 便利店：服务于镇区居民，租金1600-1800元/月； 手机店：租金1500-1800元/月； 茶叶店：租金2000元/月； 机修店：租金1600元/月； 店面出租形式按间租赁，一般不以平方数计算。 其次，店面面积及层高配比：，店面面积30-100㎡（多间），层高5.5m，可隔成两层使用，提高空间利用率，但其店面与二楼住家直接相通，存在一定安全隐患。从这个方面看，金井商业街仍处在农村商业模式。 2.2商业百货——浪潮百货 浪潮作为金井唯一的百货商场，正逐步的向城市化商业百货发展，但其自身的局限性： 1、总层数三层，总建筑面积只有5000㎡，摊位发展空间被限制； 2、车位方面：自身没有设地下停车位和地面停车位，单靠大门前的车位（市政配套）且数量有限，不能满足停车要求； 3、配套设施不完善，电动手扶梯只上而无下，显然与城市百货存在硬件上的差距； 4、楼层经营规划：商场缺乏知名品牌，且由于面积本身的局限，使其在商场的经营规划上缺少科学的划分，功能分区不明显。 5、因此，浪潮百货的影响仅局限于金井本镇，客源上存在滞后，发展速度缓慢。 浪潮百货 经营方式： 统一经营 车位： 地上仅有摩托车车位，百货门前车位为市政配套，免费停车，但数量有限 经营分类 一层 二层 三层 超市 女装，饰品 男装，童装 租金 租期 宣传 层高 170元/平米或20%税点 1年起 视经营状况给予减免宣传 1层5M，2-3层3M 价格变动情况： 节假日调价，主价格不变，采用抽奖等活动方式促销（以前曾经举办赠送抵用卷的促销方式，但效果不佳） 项目诉求： 规模，品牌，档次 营销推广： 引进有知名度的品牌产品为主 楼层经营规划： 为3层物业，办公地点另设，品牌连锁经营 经营定位： 外地品牌（本地品牌因当地居民比较熟悉，故销售率不高） 配套设施： 电梯，空调，地面免费停车位（市政配套） 购买客源： 金井 项目分析： 所处地的居民有较高的消费能力，故该项目引进外地中高端品牌商品为主，有效的结合地区特性，从而外来品牌比当地品牌更具竞争力 （应着重阐述租金与售价的现状分析，得出我们项目存在的难点。对项目商业的租金与售价的定位） 英林商业分析 3.1商业街 英林作为晋南四镇经济发展最快的镇区，其主要原因源于酒店业的发达，但镇区商业街的业态分布杂乱，缺乏有效的科学规划，从微观上看，商业街大多为独立店面，各家各户独立经营，并未考虑店面业态的统一以及商业街区域未来的保值、增值；从宏观来看，英林商业街业态分布大致分为以下几种： 餐饮：主要为本地小吃、德客士、西餐厅，租金2500-3000元/月 便利店：服务于镇区居民，租金2500元/月； 手机店：租金3300元/月； 茶叶店：租金3000-4000元/月； 机修店：租金2000元/月； 店面出租形式按间租赁，一般不以平方数计算。 其次，店面面积及层高配比：店面面积30-100㎡（多间），层高4-5m，部分店面可隔成两层使用，但其店面与二楼住家直接相通，存在一定安全隐患。从这个方面看，英林商业街仍处在农村商业模式。 3.2商业百货——捷龙购物超市 捷龙购