2007年深圳市沙河世的纪村王府商业裙楼初步运作思路.ppt

沙河世纪村王府商业裙楼 初步运作思路 2007.06 项目背景： 沙河世纪村王府住宅部分全部售罄已近四年，而商业部分由于位置、展示效果、人流量等不佳以及商场本身规划设计时以考虑住宅为主，造成商业部分许多缺陷如层高较低、核心筒和柱网等排布不规则且过多等，加之整个项目周边商业氛围还未成熟，致使该商业裙楼一直没有商家进驻经营。 前言 为了盘活项目商业，实现项目预期价值，我司对项目简单进行了梳理和评估后。初步认为目前阶段项目面临的主要问题是： ?寻找最适应本项目的经营业态； ?项目整体经营战略定位； 运作目标 ?对于项目，我们希望能够挖掘项目最大价值！ ?对于开发商，我们希望实现项目开发最大收益，实现高额利润! ?对于深圳红树湾区，我们希望项目能够成为红树湾区商业地产运作的典范! 目标下的战略 一、项目概况 ——项目地理位置 二、项目分析 ——项目周边主要商业状况 以项目为中心，半径1,000米范围内，聚集的商业设施主要聚集在深南大道的南北两边和白石中路的东西两边，主要由湾畔百货、丽日百货、博耐家居、理家百货以及即将进驻御景东方花园的铜锣湾百货和沃尔玛超市等国际、国内一二线品牌商家和众多社区型商业街组成，商业氛围目前深南大道北边比南边浓厚，项目所在的深南大道南边商业目前仍然停留在以满足周边新兴社区和百石洲村的装修、基本购物和服务需求的阶段，随着铜锣湾百货和沃尔玛等主力品牌商家的入驻，该片区的商业将会逐渐成熟起来，未来商业氛围和档次必将超越深南大道北边部分。 ——项目周边主要商业状况 地段价值分析 地段价值分析 ——交通可达性 地段价值分析 ——目前的商业氛围比较 地段价值分析 综合比较： 整个世纪村西北面是王府商业项目对外展示性最佳的地段、但人流较少，商业氛围较淡； 世纪村东边的白石中路商业氛围相对较浓，但是对面为白石洲村，农民房使该路段的商业形象大打折扣； 世纪村东南面，是世纪村商业氛围最好的一面，有主力商家理家百货为首，其他社区型购物、服务类商业为辅，但整体经营状况一般，主要原因之一是本片区新兴社区目前人气还不足，之二是白石洲村中存在大量散乱店铺分流了一部分客源； 世纪村西南面，以地产中介类为主，商业氛围较淡； 世纪村东北面对面，以社区型购物、服务类商业为主，商业氛围一般； 项目优劣势分析 优势： 深圳市的两条主动脉深南大道和滨海大道能够便捷到达本项目； 世纪村所在区域深圳湾是深圳的首席豪宅区，随着片区的不断成熟，未来的消费力强劲； 王府商业楼正面展示面较长，虽然目前该路段商业氛围很淡，但正对沙河高尔夫球场大门，提升了项目的形象和档次； 商圈优势：项目周边将以铜锣湾百货和沃尔玛等为代表的中、高端商业、以理家百货等为代表的中、低端商业，形成高、中、低档次齐全的零售业商圈，同时项目隔壁还存在目前深圳市最大的单体家居专业卖场——博耐家居广场，届时该片区的商业氛围、形象和档次将会得到极大的提升； 项目优劣势分析 劣势： 王府商业楼正面是项目对外展示性最佳的地段，但位置相对较偏僻，人流、车流量不够，商业氛围较淡，不利于商业形象的展示与宣传； 商城层高较低，实用率不高； 由于项目已建成，硬件条件可变性小，带来的商业规划中极大程度上的限制，如商铺内部柱网、核心筒呈不规则排布且密集等不利因素降低了商城的使用价值； 打造一个新商业项目，市场培育需要一定的时间。 项目优劣势分析 小结： 通过对以上项目优劣势的分析，不难看出项目优势较明显，怎样最大限度地发挥优势、规避劣势更好地促进招商甚至达到销售是需要解决的基本问题。 所以，根据项目所在片区属于深圳首席豪宅区、高尔夫区以及片区即将出现包含高中档低次齐全的零售、服务和家居建材商业等良好的商业氛围的优势，依据商业规律，精确地找出最适应本项目业态，最大地发挥项目所有优势，更高标准地实现竞争品牌的业态引进，更强地树立市场信心 ，实现项目的最大价值。 目标下的战略 适宜经营业态探讨 1、百货零售业，项目先天不足 百货零售业必须具备的是：地段、规模、人气及良好的展示性和易通达性。项目具备的条件不太充分，并且南山红树湾片区内百货零售业即将形成铜锣湾、理家百货等高、中、低档次齐全的局面，且从地段、规模、人气及展示面等方面相比本项目明显处于劣势，可参与的空间十分狭窄，后来者争夺市场的风险太大。 与其“虎口夺食”，不如独辟蹊径。所以经营百货业态本项目有些“先天不足”，也不值得去冒险。 适宜经营业态探讨 2、超市零售业，不具备条件 超市零售业必须具备的是：位置、规模、人气。本项目位置、人气不佳，不具备超市的条件，并且项目所在片区内已有沃尔玛、理家等专业超市，超市零售业已经到了饱和状态，加上项目本身内部结构存在严重不足，不具备优势。 故