2011年4月21日常宁降酿域豪庭项目制胜之道.ppt

常宁金域豪庭项目制胜之道;问题的提出;在谈项目之前，我们先说常宁……;透过数字看常宁;耒阳很强;耒阳很强;耒阳很强;分析;常宁不缺房子， 缺好房子;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;特点一：项目规模普遍偏小，开发商多为本土企业;特点三：中小户型去化速度快，大户型去化速度慢;特点五：多次置业与首次置业者的购买比例相当;总 结;第二章 解读项目价值;1、城市中心区核心价值——中央区价值;;3、高层身份价值; 社会价值：; 经济价值：;4、商业价值;项目价值的重新审视——四大支撑元素;二、项目SWOT分析;劣 势： 周边环境过于嘈杂，不利于居住； 高层建筑成本对价格的挤压 高层使用率降低 占地面积2900平米，整体体量偏小。;机会点： 中心商业圈的吸聚力，能吸引大批投资者； 城市发展的加速，为打造有高度的项目提供了契机； 项目区域认同度高，可减少项目对外传播成本;威胁点： 区域内同类型物业对未来客户有一定分流； 市场客户目前对商务型物业接受度不高； ;SWOT分析结论: 本项目总体优势大于劣势，特色鲜明。如何在激烈的市场竞争中扬长避短、因势利导，建立项目鲜明的市场个性化形象与特征，成为本项目成败的关键！ ; 基于对项目所在区域和项目的思考，我们认为可以将该项目打造成区域顶级商业综合体，提升项目价值的同时，成为该区域标志性项目。那么这个项目应该是： ;第三章 解读项目定位;大型百货、特色餐饮、电影院在采访调查人群中接受程度最高，其次为足浴、电玩等业态。;由于项目地段位置优越，在购买用途上，大部分意向购买者倾向于作为投资用途。;常宁市购房者普遍购房需求在80—110㎡之间，目前常宁小户型产品稀缺，故市场需求量也比较大。;常宁市写字楼购房者普遍需求在110—140㎡之间，比住房需求面积略大，60—80平米写字楼客户也比较倾向。;二、项目发展战略选择——市场同类型物业竞争激烈，如何突围而出;定位的前提因素1、商业物业形式和定位业态的可持续经营2、商业与住宅部分不冲突并表现共荣趋向3、商业开发资金的快速回收、变现能力强的布局形式，获取最大销售利润4、高品质的最具特色的商业业态怎样打造;规划设计目标;1、地块价值的实现;本项目开发普通住宅，项目利润不高，所以不建议规划住宅。;开发酒店，成本过高，建议不做考虑。;项目开发小户型与商务公寓具备较强竞争力;开发写字楼具备很大市场风险，建议少量规划写字楼;裙楼开发商业，实现项目价值最大化;综合分析：住宅、高端酒店、专业写字楼不适合本项目的发展。;塔楼的物业组合形式 考虑依据： ◆100米的楼高，约30层、4万平方米的建筑量，按现有市场供需情况，做任何一种单一物业类型，市场均难以承受； ◆同一物业类型，不同客户有不同需求面积，必须合理设计不同产品面积区间； ◆不同楼层物业价格不同，对应不同的客户承受能力，应在不同楼层有针对性设计相应产品类型；;54.6M;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.; 写字楼作为提升项目价值的产品，小部分规划，形成对比，提升商务公寓价值，同时规避了大量写字楼预期存在的销售压力； 高层部分为宜商宜住的公寓物业，最大化利用了视野感等产品优势，并转化为价值兑现； 形成良好的内部循环链，商务办公、居住、商业三种功能业态形成有机联动，最大化利用了自身资源配置； 项目整体形象完整。;;平面布局示意;以70-120平方米作为基本单位设计，并可自由组合，灵活分割； 相对常规以50-60平方米为基本单位设计，可减少柱网，提高使用率及档次形象。;物业设计创新，提高物业使用率，演绎商务新空间，提高物业价值。; 明亮的电梯厅和走道，通透自然，绿色、生态、休闲。 景观标志的“绿波”、转换层屋顶花园等，处处绿意盎然，空气清新。 拥有商务配套会所、商务会所、健康会所，配套完善。;情趣、灵动;增值举措：观光电梯;生态措施：空中花园巧妙分布;纯白建筑，北欧风情，简约时尚，区别于硬朗深沉的商务形象。;外立面建议;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;个性化外立面建议;;商业业