中原2007年深圳市保的税区项目定位报告.ppt

保税区项目定位报告;;引领 ＆ 超越 ！！！;;;本项目目标梳理;保税区项目定位报告;项目分析;项目位置：保税区3号门长平大厦以南 用地面积：18717.004平米 建筑面积：53915平米 土地性质：仓储用地 总 栋 数：7栋（5栋仓储，1栋办公楼，1栋公寓） 建筑层数：6-7层;项目分析;项目分析;宏观大势;深圳发展远景;;全国层面：辐射内地的桥头堡作用 地区层面：依托中国最重要的口岸功能，发挥对整个南中国的辐射带动作用 深港层面：建设“深港双城”，走向国际市场;保税区位于城市核心区一级辐射地带，且毗邻香港在未来城市发展中占据核心地位；;小结 ;对本项目的启示 ;写字楼发展趋势;独立型企业总部写字楼将会进一步发展 差异化产品需求明显增加 行业聚集特征愈加明显 绿色和节能环保将进一步发展 高端写字楼配置升级 写字楼的商品化程度提高 小户型写字楼将成为投资新宠 ; 北京总部国际 ; 北京总部基地 ; 杭州公元大厦 ;对本项目的启示 ;区域分析;保税区印象;客户语录 ;事实并非如此！;皇岗口岸;区域分析;区域分析;区域未来规划 ; 区域价值比较 ;区域分析;区域分析; 在政府强有力的支持下，福田保税区致力于发展高科技工业和现代物流业。目前已有22个国家和地区的投资者在福田保税区内投资，世界500强就有十几家; 项目发展方向研判 ;区域内企业办公情况 ——大型公司;区域内企业办公情况——中型公司 ;区域内企业办公情况——小型公司 ; 区域内配套 ;对本项目的启示 ;市场分析;第五次加息;* 927《关于加强商业型房地产信贷管理的通知》——商业购房贷款*; 政策分析 ;07年上半年供应的7个楼盘提供了15.4万平方米的新增供应量，同比去年供应大幅下降41%，供应减少相当明显。; 需求:同比大幅增加; 价格:持续攀升; 后市:持续放量,价格稳中有升;区域; 项目发展方向研判 ; 对本项目启示 ;;客户分析;;; 06年8月份公开发售，07年10月份入伙 均价1.1万元/平方米 40层的纯写字楼 提出了开辟“人性化生态办公”的口号 目标客户群体定位为：保税区内的企业、香港在深圳的分公司及办事机构、成长中的中小企业 多种户型设计，以45-112平米小面积单位为基本单位，???自由组合的空间;区域客户特征—以长平商务大厦为例;长平商务大厦启示;行业类;;置业时首先考虑的是物业位置，其次是项目的形象档次。 硬件配套和软件配套也非常重要，生态的重要性日益凸现 ;几乎所有置业者都对入口大堂/广场非常重视，认为会影响公司形象； 电梯及停车位与日常工作紧密联系，是置业者比较关注的对象。;基本的生活和商务配套仍是客户要求的重要服务。 对于休息露台、咖啡厅、多功能厅等体现写字楼档次的配套寄于较高期望。; 对本项目启示 ;核心客户特征——中外运敦豪国际快递公司(DHL) ;核心客户特征——深圳华来利实业有限公司 ;核心客户特征——深圳众联贸易有限公司 ;核心客户特征;产品定位;扬长避短，制造亮点;;本体条件：SWOT矩阵——发挥优势、克服劣势、利用机会、转化威胁;定位三大原则;本项目写字楼产品层高建议;产品方向研判;假如，我们做升级版的长平商务大厦;假如，我们做总部生态办公;总体布局方案;;;;;量身定做型;产品方向研判;产品方向研判;产品方向研判;写字楼方向研判 ;写字楼方向研判 ;写字楼方向研判 ;产品方向研判;产品方向研判;产品方向研判;本项目公寓产品不适宜纯商务公寓产品方向;酒店式公寓产品的研判 ; 分析 什么支撑起酒店式公寓的高价？ ——写字楼的租售一直呈上升态势，商务人士对于酒店式公寓的潜在需求必将产生； 公寓产品何以受到如此追捧？ ——巨大的潜在需求及稀缺性使酒店式服务公寓在市场发展大势下得到高端投资客户的追捧。;区域;片区无酒店式公寓产品供应： 保税区目前商务配套的不足和未来经济的持续发展将会催生出对于酒店式公寓的强烈需求 酒店式公寓能够大大提升产品形象：酒店式公寓的租售价格一般要高于其他类型的公寓产品，同时其独有的附加值所带来的溢价空间更是其他公寓产品所难以比拟的 保税区有潜在需求值得挖掘：本片区内多为一些发展成熟的大中型企业，可作为项目的商务配套;公寓功能建议;符合总部业主的面积需求 符合酒店式公寓的主力面积区间;空调：建议本项目使用分户计量的中央空调加新风系统。 电梯：电梯内部装修必须到位，建议适当提高轿厢尺寸，体现人性化需求。 智能化：完全参照五星级酒店对于智能化配备的要求，以保证项目档次。 公共装修：以五星级酒店的档次来进行公共部分的装修。 公寓套房装修：邀请著名设计师设计交楼标准及样板房，并选用进口国际品牌的用材，提升项目整体档次。;通过品牌联盟提升产品附加值 Oakwood是全球酒店式服