昆山尊宝庄园别墅项的目前期策划报告.docVIP

昆山尊宝庄园别墅项目 前期策划报告 2006年8月 目录 一、认知项目 3 二、市场判断 9 三、竞争考量 16 四、项目研判 31 认知项目 1、 地块位置 项目位于江苏昆山淀山湖镇西南角，淀山湖的东北侧，距离淀山湖镇5-8公里，距离昆山市中心25公里；距离青浦12公里，距离上海市中心40-50分钟车程。 基本经济指标 本项目共分三个地块，A块较为完整约510亩，已确定，B块位于A块的东面，约80亩，目前还在协商中，C地块还未定。容积率0.25左右，总建筑面积约10万平方米，初步规划休闲公寓约5万方，高端别墅约5万方，另外B块土地确定后将规划为高级会所，目前初步意向与美洲俱乐部合作。目前规划审批中。 地块条件分析 地块整体成“水母“状，即中间方正，东西两侧有不规则的外延。地块内部地势较为平整，无明显的突起或低洼，地块内部有两条天然的河道，目前由于平地的原因暂时将水抽干。地块南侧有两片3-4年的树林，淀山湖沿岸有3-4米高的防风林，且无法动拆。 立地环境分析 项目内部南北两侧环境较好，南临淀山湖，西北倚上海旭宝高尔夫俱乐部（27洞），东面环境相对较差，为农民房和现有的档次较低的别墅区。 项目已有初步的规划方案，已有施工许可证，第二论的规划方案报批中，目前项目迫于政策的压力开始平整土地， 交通条件分析 就目前地块周边的交通来看，大型的高速公路并不缺乏，但从主干道进入地块的道路较小而且非常不好找，可以说项目的交通大环境不错，但细节上问题不少。 配套条件分析 项目外部环境较差，距离淀山湖镇8-10公里，周边以农田和民房为主，颇为荒凉，几乎没有配套，整体感觉非常差。 地块的优劣相当明显，西北侧的旭宝高尔夫（27洞）与南侧的淀山湖之间，景观条件十分优越，在整个区域内甚至上海境内都没有类似的发展用地，土地资源的稀缺性十分明显，在项目发展策划中要充分考虑对这一稀缺性的挖掘，强化对稀缺性的独占；项目的东侧环境较差，如何化解农民房和原有的农民别墅所带来的劣势也是今后项目开发中重点考量的问题。 项目的外部环境则相当不利，处于淀山湖镇的西南角，在整个规划中虽然属于旅游用地，但目前仍未大规模开发，因此无论是交通条件还是生活配套都十分稀缺，这对于房地产项目开发而言是十分不利的，这就需要在项目开发中兼顾配套的享受性和生活性，在定位处理上十分不利； 项目虽然南侧和西北侧都有稀缺的景观资源，但在这些景观资源的直接利用上却并不便利，南侧的防风林以及红线外的沿湖道路、西北侧球场的分隔林都限制了这些景观资源的直接利用，在发展策划中要寻求化解的办法。 地块虽然周边的大交通环境不错，但直接到达项目的道路却问题不少，不能做到进出便利，因此如何解决这一问题也是项目日后发展的重点课题之一。 二、市场判断 宏观发展背景分析 宏观大势――利空消息尽出，独立别墅长线看好 05年的宏观调控市场刚刚回暖，06年又一轮的调控政策接踵而来，虽然说所出政策都对房地产市场有打压效应，但对于别墅市场，特别是独立别墅可谓利空消息尽出，剩下的只有利好。随着别墅用地的不在审批，可以说独立别墅的土地供给已经进入“吃老本”阶段，长线看来这类别墅由于土地的匮乏将进入“卖一套少一套”的稀缺时代，因此长线看好。 虽然别墅用地不在审批，但对闲置土地的加强管理使得区域积压了几年的土地，几乎会在同一时间上市，形成区域市场供给上的“井喷”；因此在短时间内，别墅市场依旧会停留在买方市场，而想在买方市场立足，就必须在产品方面有所创新突破，也就是说买房市场内产品为王！ 由于目前房地产市场的发展受政策的影响较大，政策又具有不可预知性，因此对于开发和销售周期都较长的豪宅项目来说，政策的变化是项目所要面临的较大的风险！ 区域市场发展机会分析 区域市场属性 从行政位置上看，本项目处于江苏昆山市下属淀山湖镇西南侧的，从区位从属关系上属于上海外围，处于上海与昆山的接壤之地，昆山与上海的交界处，日益成熟的度假别墅板块，是正在发展的上海的辐射区域 板块之于昆山 目前昆山的别墅市场也以大致分为四个板块：阳澄湖板块、长江北路板块、花桥板块和淀山湖板块。 阳澄湖板块：环境较好，处在新城区，临近市中心，配套较好。投资度假的圣地，也是淀山湖板块的主要竞争板块。 长江路板块：配套好，自然环境无优势，养老投资较为热衷。 花桥板块：离上海最近，性价比较高，别墅产品无环境优势。 淀山湖板块：距离上海近，环境好，“5+2”生活的最佳社区，唯一缺点周边配套相对缺乏。 板块之于上海 不同于花桥地区用经济关系与上海发生联系，本项目所处的地区与上海通过共有的——淀山湖景观所联系起来的。相比上海已经成熟的佘山版块，淀山湖版块内的别墅可谓“物美价廉”。低廉的土地开发商更愿意在产品品质上下功夫，加之丰富的自然环境，性