2010年金盾花园定价中策略.docVIP

“金盾花园”价格策略 项目价格制定依据 销售阶段划分 各阶段价格策略执行 项目价格制定依据 1、价格定位目标提要 1）销售目标 A、最大利润目标 B、市场占有份额目标 C、销售进度目标 2）市场竞争目标 3）项目品牌、企业品牌目标 任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。 2、价格定位基础 根据项目市场竞争态势，本项目采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购房者对本项目的价格反应。 3、价格定位原则 随行就市定价法，首先应对本项目进行项目价值判断，既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。 4、影响定价的因素 本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中，主要考虑了以下因素的影响： 片区因素：位置、交通、环境、配套 综合因素：景观、户型结构、小区配套、物业管理、开发商品牌、工程进度、宣传包装 根据定价规律及结合市场需求（各项因素对本项目目标客户心理价位的影响程度大小）评定定价影响因素之权重，综合分析评定本物业综合素质（各因素之权重分析见下表）。 5、参考楼盘 1） 金盾花园 科技园 育红小区（二） 名博 尙品 参考权重 　 30% 30% 30% 10% 均 价 Px Pa Pb Pc Pd 　 预计2150 预计2150 2100 2050 项 目 分值 ——　 —— —— —— —— 地理位置 15 10 11 13 15 15 —— —— —— —— —— 周边环境 10 7 7 8 8 8 稍差 稍差 周边配套较完善 周边配套较完善 周边配套较完善 市政设施 5 2 3 4 3 4 —— —— —— —— —— 市政及直入交通 5 3 3 4 4 5 —— —— —— —— —— 建筑风格及立面 7 6 6 6 6 6 —— —— —— —— —— 户型设计 8 6 6 6 6 6 —— —— —— —— —— 建筑布局和环艺 7 4 4 4 4 4 —— —— —— —— —— 小区内配套设施 7 3 3 3 3 3 预售房交房期 5 3 3 3 4 4 预计一期2011.3 —— —— 现房 现房 物业管理（安防） 6 3 3 3 3 3 未定 —— —— —— —— 发展商品牌 12 8 9 9 9 9 第一个项目 —— —— —— —— 包装及营销手法 8 7 5 5 5 5 专业、多样 —— —— —— —— 经济政策因素 5 5 5 5 5 5 ——　 　—— 　—— ——　 ——　 合计 100 67 68 73 75 77 2）、参考楼盘均价的计算 项目名称 平均分（Q) 67 68 73 75 77 均价(P） Px=？ Pa=2150 Pb=2150 Pc=2100 Pd=2150 权重（W) 　 Wa=30% Wb=30% Wc=30% Wd=10% 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=( Qx/Qi)×Pi 注：Pi为销售均价；i为a、b、c、d Pa’=(Qx/Qa)×Pa=67/68×2150=2188 Pb’=(Qx/Qb)×Pb=67/73×2150=1973 Pc’=(Qx/Qc)×Pc=67/75×2100=1876 Pd’=(Qx/Qd)×Pd=67/77×2150=1870 本项目均价 PX =ΣPiWi =Pa’×Wa+Pb’×Wb+Pc’×Wc+Pd’×Wd =2188×30%+1973×30%+1876×30%+1870×10%=1998 按以上公式计算，本项目均价为1998元/㎡价修正后为：2000元/㎡，为保证实现利润最大化，项目前期内入市价格不宜过低，底均价上浮4%，上浮后均价为2080元/㎡。 7、价差系数的制定 楼栋系数的制定 楼号 1# 2# 3# 系数 +1 0 -1 说明 面南采光最好 位于中间设置为标准 最北端，采光稍次，北临污水河