宏观环境分析报告中.docVIP

1.1我国宏观经济周期分析 自1956年开始，迄今为止，我国已经走过了十个五年计划，进入了“十五”计划的最后一年，在这十个五年计划之中，我国经济得到了蓬勃的发展，保持了较高的增长速度。特别是近年来，经济整体走势在国家有效的宏观调控之下，表现出了良好的周期性发展态势。 借助中国1981～2004年期间中国GDP增长速度的数据，分别利用5～13年的步长通过几何平均法进行移动平均处理（见图1.1），可以将我国自1981年以来的发展归纳为1981～1990和1991～2001两个经济周期，这两个10年中的我国经济虽然没有如古典经济周期理论定义的那样完整的经历经济复苏、经济繁荣、经济萧条和经济衰落四个阶段，但都形成了经济的有迹可寻的周期性起落波动，其运行轨迹可以为我们后十年间的经济预测提供一定的参考，我们可以将它称之为中经济周期，与时间跨度较长的大经济周期相区别，主要目的是借助宏观经济形势周期性波动的特点为其后的房地产产业波动及其作用之下的本项目投资可行性分析确定基调。 按上述两个经济周期的运行轨迹推断，2002～2012将成为我国的第三个经济周期，经济增长的最高速度也将同样出现在周期的第2～4年，即2003年至2005年期间，同时，经济波动幅度将会进一步减小，经济增长将更趋平稳。2003年、2004年及2005年第一季度我国的经济表现充分的印证了我们对第三个经济周期的判断。 2003年我国经济运行情况： GDP保持快速增长GDP达136515亿元，比2003年增长9.5个百分点；农业生产出现重要转机，粮食获得丰收；工业生产平稳较快增长，企业效益继续改善；固定资产投资增长速度有所回落；市场物价涨幅有所提高，消费市场稳中趋活；外经外贸快速发展；城乡居民收入增长较快，城镇居民全年人均可支配收入增长11.2%，扣除物价上涨因素，实际增长7.7%收入水平随经济的增长而稳步提高，房地产业是国民经济的基础性产业，发展中的“衰荣更迭”应与国民经济基本相同，房地产业又是国民经济的先导性行业，在国民经济“衰荣更迭”时，一般都会率先繁荣或衰退当经济发展处于低潮时，通过降息等手段房，推动投资拉动经济增长；而当经济增长进入潮时，通过升息等举措房投资和消费，降低房地产发展速度。新一轮经济周期的期，投资需求迅速膨胀行政区划和人口北京市总面积16807.8平方公里，16区2县图：北京行政区划图资料来源： 城区：东城区西城区崇文区宣武区 朝阳区海淀区、丰台区石景山区 房山区通州区顺义区昌平区大兴区怀柔区平谷门头沟区密云县延庆县中国人口与发展研2004年，北京户籍人口共计1,12.9万人，与1949年的420.1万人相比，55年间常住人口增长了2.6倍，平均每年增加19.5万人，年均增长率为2.3%。 20世纪90年代以前，常住人口增长以自然增长和户籍迁移增长为主；90年代以后，以外来人口增长和户籍迁移增长为主。1991年以来，外来人口大量涌入北京，逐渐成为北京市常住人口增长的主要因素，北京常住人口发展进入外来人口大量增加阶段。1991至2004年，在北京市增加的人口中，外来人口占到63%；自然增加人口只占全部增加人口的7%。2020年，北京市总人口规模规划控制在1800万人左右，年均增长率控制在1.4%以内。其中户籍人口1350万人左右，居住半年以上外来人口450万人左右。在0年内，北京的经济高速发展，国内生产总值由199年的亿元，增长到200年的亿元，北京经济发展将平稳 全社会消费品零售总额 北京社会消费品零售总额199年为亿元，200年为亿元，平均年增长率为%，如图1.5。200年北京社会消费品零售总额为，占生产总值的%。北京市餐饮业实现零售额190.2亿元，增长56.6%餐饮业新增零售额已占到全部零售额总增量的四分之一通讯器材类实现零售额38.3亿元，比2003年增长41%住宅销售额达到1085.1亿元，增长37.5%。住房需求的增加带动了消费品市场中相关商品销售升温，同期，建材类实现零售额27亿元，增长1倍，家电和家具类分别实现零售额117.2亿元和11.2亿元，增长18.8%和11.8%销售汽车44.7万辆，增长9.8%。消费增长点向服装、美容、首饰类等商品扩散，全年限额以上商业企业中金银珠宝、电子出版物及音像制品、服装鞋帽和化妆品类零售额分别增长35.3%、20.8%、20.7%和17.2%。连锁企业实现零售额635.2亿元，同比增长32.6%，占北京市零售额的比重为29%，同比提高4个百分点外资连锁企业实现零售额68亿元，增长37.8%，提高29.8个百分点连锁企业对市零售额的贡献率为56.7%，提高20.2个百分点，已成为拉动消费品市场的主导力量。根据北京统计数据，1991年北京城镇居民可支配收入为2,040元/年，9182.8 元/年2004年城