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天回山庄项目营销策划方案 成都和城梵景物业发展有限公司 营销策划部制作 前 言 鉴于本项目的特殊情况—二手房翻新改造重新推出市场，根据对目前市场情况及项目现状情况的分析，我们发现，要在短暂的有效销售时间内达成任务目标-- 1、必须对目标客户进行准确的市场界定和销售锁定； 2、必须对项目定位、产品设计、营销策略等工作制订出十分匹配的措施和手段，营造出本项目明确的特色和优势； 3、必须借助有效的营销策略手段，快速传递本项目物超所值的信息； 4、必须造成客户需求远远大于产品供应的强大落差，形成市场轰动、客户抢购的销售态势； 只有这样，才有可能在短时间内，保证项目回款。 为此，本公司从市场、产品、客户等方面着手，对本项目进行了深入的分析，得出了以下比较可行的营销解决方案。 区域房地产市场分析 一、成都市北门房地产市场分析 随着今年成都城北交通环境的改善、大型项目的上马、土地供应的放大，成都楼市向北扩展的步伐越来越快，种种迹象显示，200年，成都北部将迎来好年景。 　　经过近两年的大规模改造，往年时常梗阻的城北交通将变得流畅。三环路几大老街片区如建设路片区、李家沱片区、梁家巷片区、沙河源片区等地的旧城改造，将道路一并打通，北出市区的重要通道金府路、大件路的改造工程也在有条不紊进行中，而随着出城的几条主通道如成彭路、蜀龙大道的改造建成，成都三环路到新都、到彭州的交通瓶颈将被彻底打破。据悉，成都最长的高架桥北新干道高架桥已经破土动工，一旦这一工程完工，成都市区去彭州的时间将从现在的30多分种缩短至20分钟左右，到新都的时间可能缩短至10多分钟，城北楼市将因此插上腾飞的翼翅。 　　据土地拍卖市场传来的信息，2006年，城北推出的土地用量巨大。据悉2006年仅成华区就将腾出12000亩土地进行整理，其中上市量可能达到近4000亩！目前多家知名开发商已经囤兵城北，伺机而动，据了解，万科在城北拿下了600多亩的土地，其项目“双水岸”；晓初物业在北部新城拿下千亩土地，其项目“博雅新城”已于年前正式动工。阳光100“潜伏”城北多年，手头拥有数千亩土地，基本完成前期筹备工作，此外还有东莞皇城、多元集团、港基地产等分别持有数百亩土地，成都置信则强势进军彭州，参与城市包装和推广去年年底，总投资高达200亿元年产80万吨乙烯项目落户彭州，彭州房产将由此迎来一个“石化城”建设时代，彭州目前已经储备上万亩的土地供应量，“石化新城”的楼市建设将大大提速。业内人士称，成都城北的新都、青白江等区市，也将迎来一个崭新时代，目前来自攀枝花、西藏等多个地方的购房者纷纷踊跃前往以上市区选房、买房。业内人士认为，届时，成都北部除凤凰山、大丰片区形成新的高档居住社区外，青白江、新都、彭州也将形成新的楼市热点，成都北部新城及卫星城的紧密环绕布局，城市功能布局更趋合理，成都城北无疑将迎来一个更高更好的发展起点。随着向北发展号角的吹响，再加上北新干线通车、北部新城规划、地铁修建等利好消息，新都成为继华阳、温江后的又一热点发展区域。根据城市规划，成都市今后将沿成绵、成乐两条高速公路向北、向南发展，城市格局从环状变为扇形，而北新干线正是向北的“主动脉”，将极大带动凤凰山、大丰片区以及新都新片区的发展，直接助推北部新城各楼盘的强势崛起。随着政府对城北、新都片区的大力改造，整个城北的发展日新月异，精品社区一个个出现。一直以来，城北的房价与城南、城西相比相差起码在1000多元以上，也正是这样，城北房产也正成为投资者眼中的“肥肉”，透露出极大的增值空间。业内专家表示，投资城北房产将可能演绎暴涨神话的投资热土。 因为城北逐渐改善与向好的居住条件，省内外不少开发商对即将崛起的北部新城信心十足，一个个规划优良、建设精致、思维独特的居住小区正在呈现，并获得了广大购房者的称赞和追捧。随着城北房地产的开发设计档次与城南、城西高档社区的靠近和平肩，未来的北部新城充满了无限的生活魅力，一个全新的居住新中心正在崛起。成都市城区北部至新都，并跨成绵高速路，和青白江区相连，将发展成规划面积大约100平方公里、100万人口的“北部新城”。其中，大丰、三河一带将是发展重点，将和中心城区连成一片。目前“北部新城”已作为今年的重点项目开始实施，计划投资17.3896亿元，今年计划投资1亿元，进行道路、管网、土地整治等基础设施建设。根据规划，新都将进行行政区划调整，撤销大丰、三河镇建制镇的建设，其外环路以内都将纳入成都中心城区的建设范围，并通过地铁三号线与中心城相连。城北至新都和青白江区相连区域将发展成为规划面积大约100平方公里、100万人口的“北部新城”。 “北部新城”具有的优势非常明显。首先，它率先规划和推出了一条改变城市交通及居家格局的主动脉“北新干线”，道路宽60米(不包括道路两侧绿化带