土地市场分析中.doc

5、市场分析 5.1、土地闲林是新盘供应的主力区块，据统计，整个闲林板块开发土地面积达1.8万亩，开发土地储备量更是高达3万余亩。仅闲林镇镇区内，02省道沿线已经出让的土地总量便达6000余亩。从这几年的供应情况来看，已经成为了杭州新盘主要供应区块城西区块的土地供应情况： 窗体顶端 宗地名称 土地坐落 出让面积（M2） 土地用途 总成交价（万元） 竞得人 成交日期 窗体底端 余政挂出（2005）64号 余杭区闲林镇华丰村 8391 居住 950 嘉州置业 2006-01-17 余政挂出（2005）53号 余杭区闲林镇和睦路东侧 7681 居住 873 余杭南渠房产 2006-01-17 余政挂出（2005）66号 闲林镇友谊村 8415 住宅 3168 富城余杭公司 2006-03-29 余政挂出（2005）65号 闲林镇荆山村 6309 住宅 1041 广源房产 2006-03-28 窗体底端 余政挂出（2006）12号地块 仓前镇宋家山村 360929 住宅 35281 新洲集团 2006-05-26 窗体底端 余政挂出（2006）39号 闲林镇横板桥村 6094 住宅 801 弘洋天基置业、杭州汤臣置业、吴征、王伟 2006-09-15 余政挂出（2006）38号 闲林镇横板桥村 22996 住宅 3251 2006-09-15 窗体底端 余政挂出（2006）42 闲林镇何母桥村 48461 住宅 3108 杭州宏程房产 2006-11-03 余政挂出（2006）41 闲林镇何母桥村 48538 住宅 3188 2006-11-03 余政挂出（2006）40号 闲林镇五常绕城公路西侧 127633 住宅 16777 浙江百家乐房产 2006-11-02 窗体底端 余政挂出（2006）50号 中泰乡桃源社区规划中东西大道西北侧 14871 住宅 1400 绿城房产、浙江银城置业 2007-01-18 余政挂出（2006）22号 中泰乡南湖农场 49701 旅游 2970 杭州新西湖实业 2007-01-12 窗体底端 06年挂牌未成交的地块 块编号 地块坐落 出让面积 (平方米) 用途 容积率 建筑? 密度 建筑限高(米) 绿化率 宗地起始价及保证金 （万元） 余政挂出（2006）62号 中泰乡石鸽社区 9220 文化娱乐用地（50年） ≤2.4 ≤35% ≤60 ≥30% 起始价608 保证金61 根据上面06年数据统计，闲林板块总共出让成交有12宗土地，总面积有685532㎡，总成交额达到71558万元，其中住宅土地出让面积就有63万方，整个闲林板块供应依然庞大。值得注意的是，从06年9月30日余政挂出（2006）41号挂牌出让以来（并非成交时间），闲林所有挂牌出让住宅地块开始了房型面积90㎡百分的硬性要求，并都有70％－80％高额比例规定，根据目前的数据统计，此类地块的推出量已经达到近30万方，随着时间的推移，这一类型地块势必还将成直线递加，这必然会造成未来市场整个板块产品高度的集中化、目标消费者争夺的激烈化，未来本项目遭遇 “短兵相见”的竞争局面在所难免。 5.2、商品房分析 5.2.1、供应分析 整个余杭地区供应量依然庞大，是杭州主要的商品房供应区块，截至07.1.1日，4个组团的网上可销售套数总计达到7423套，合计面积为1066575㎡，具体剩余量如下： 区域组团 存量套数（套） 存量面积（㎡） 临平副城 2387 352171 余杭组团 3259 476088 良渚组团 1046 143821 塘栖组团 731 94495 从上面的数据统计可知，闲林板块即余杭组团的市场存量依然是余杭4大组团中最大的区域，3259存量套数、476088㎡存量面积均分布占整个余杭区总量的43.39％和44.63％，跟整个大杭州板块对比，两项数据跟目前整个西湖区持平。 以上数据还未算新上市的楼盘开发，如果加上占地1200亩东海·闲湖城870亩闲林大牌云集之地，。区域内土地面积在1000亩以上的有西溪山庄、金成江南春城、桃花源、西溪风情、翡翠城等商品房施工面积竣工面积商品房销售面积264.24 39.6％ 79.85 4.2％ 75.08 21.7％ 2003年 372 40％ 91 14.0％ 87 15.7％ 2004年 672.7 78.6％ 140.5 54.3％ 126.9 46.2％ 2005年 —— —— 131.2 －6.8％ 128.1 1.3％ 从余杭区最新的透明售房网数据统计，2006年1－12月份期间，整个余杭区共成交9360套，成交面积达到了136.9万㎡（交易均价5836元/㎡，