常州孟河镇某住宅小中区项目可行性研究分析.docVIP

常州孟河镇某住宅小区项目可行性研究分析 目录 一、2005年常州房地产市场总结 1、宏观经济运行形势 2、宏观政策情况 3、2005年城市建设成果 4、2005年常州市市区土地市场情况 5、2005年常州市房地产开发情况 6、商品房住宅供需总体市场 二、新北区开发现状分析 1、新北区总体概况 2、孟河镇发展现状及规划 3、周边乡镇发展现状 4、新北区2005年房地产市场总结 5、孟河镇消费力市场调研情况 三、项目开发经营可行性分析 1、项目开发经营策略 2、项目投资估算 3、项目销售投资收益分析 4、项目开发经营主要风险及对策分析 四、市场结论与建议 常州市孟河镇项目可行性研究分析 一、2005年常州市房地产市场总结 1、宏观经济运行形势 （一）GDP发展令人瞩目 （二）人均GDP突破4500美元 2、宏观政策情况 2005年是房地产市场变革最多的一年，在这“房地产的政策年”里,为了平抑市场价格，从中央到地方陆续出台多项宏观调控政策，力求整顿和规范房地产市场，高热的房地产业在2005年呈现理性回归的迹象。 ※?3月17日，中国人民银行再次上调个人住房贷款利率 ※?3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》 ※?4月27日，国务院会议提出加强房地产市场引导和调控的八条措施 ※?5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》 ※?5月31日，国家税务总局、财政部、建设部三部委联合出台了《关于加强房地产税收管理的通知》 ※?7月21日，人民币升值 ※?10月18日，国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》 3、2005年城市建设成果 （一）道路建设 外环路城市化改造工程已经通车，04年结转工程中青洋路南段、常戚路、关河东路、河海东路已完成，长江路南段、玉龙路钟楼区段已通车，常焦路、长江路北段完成大部分拆迁，施工已进场，各项工程基本达到计划进度。 （二）绿地建设 2005年，城市绿化覆盖率为38.8%，比上年上升1.2个百分点，达到时序进度要求；森林覆盖率为16.9%，虽然比上年提高1.8个百分点，但仍低于时序进度0.7个百分点；环境质量综合指数为65.7分，比上年下降5.6分，与目标值的差距由上年的8.7个百分点扩大到14.3个百分点。 （三）定销商品房建设 清潭地区的三个定销商品房项目进入主体封顶阶段，预计2006年6月份可以交付使用；星鑫家园项目已开工并取得预售许可；目前正在进行06年定销商品房项目的选址。 （四）其它 开通12319城建服务热线，为市民群众提供24小时不间断服务。一年来，热线中心共受理来电3万条，受理率100％，及时回复率100％，办结率达到99％。 （五）2006年工程目标 认真实施《常州市城市建设实施纲要2006-2008年》，进一步完善城市功能，改善城市环境，提升城市品味，增强中心城市的吸引力、辐射力和综合竞争力。 2006年工程建设项目（包括2005年结转工程），预计年内投资为42.59亿元。其中：城市交通工程预计投资约18亿元；环境绿化工程预计投资约22.08亿元；公用工程预计投资约2.48亿元。 4、2005年常州市市区土地市场情况（数据来源：常州市国土资源局） （一）市区土地出让总体情况 2005年市区共出让土地83幅，总出让面积约达5613亩。 （二）综述 1）、土地成交总量略降，武进区成交土地猛增 2005年常州市区出让土地面积为5613亩，同比减少5.49%。其中：城区成交土地面积为1440.00亩，同比减少39.58％；武进区成交土地面积3510.62亩，同比增长101.98%；新北区成交土地面积662.16亩，同比减少63.60%。 2）、成交土地平均容积率提高 2004年出让土地平均容积率为1.88，2005年上升为1.95，提升幅度为3.72%。其中： 城区平均容积率由2004年2.118，上升为2.49，上升幅度达17.56%； 新北区平均容积率由2004年2.026，上升为2.045，上升幅度为0.9%； 武进区平均容积率由2004年1.41，上升为1.71，上升幅度为21.27%。 由于土地资源有限，对于土地容积率指标的提高也是节约用地的表现，是城市发展过程中的必然。 3）、土地成交价格升高 土地成交价格是供求关系的晴雨表。由于成交土地的地段、毛地状况（拆迁量）、交通状况、配套状况、用地性质等差异，不能简单以成交均价衡量成交土地的涨跌，其中影响土地价格最大的是毛地状况。在这里我们对2004年和2005 年的成交净地价格进行对比。 通过以上数据，我们看到土地的成交均价有较大的提高，从具体成交土地价格来看，虽然仅考虑净地出让价格，但是由于各区域土地的具体地理位置、配套状况、交通状况、用地性质等因素的