广州舜德酒店项目市中调定位报告（商业部分）.doc

舜德酒店项目 市调定位报告 （商业部分） 商业运营部广州片区罗惠贤 2010年4月18日 目录 1 目前长隆-万博-汉溪商圈规划建设情况 1.1 番禺新城地域位置及发展优势 1.2 番禺新城规划情况 1.3 番禺新城建设情况 1.4 开发计划 2 长隆-万博-汉溪商圈发展模式及未来的商业用地供应量 2.1 长隆地块的发展模式及未来的商业用地供应量 2.1.1 发展模式 2.1.2 未来的商业用地供应量 2.2 万博地块的发展模式及未来的商业用地供应量 2.2.1 发展模式 2.2.2 未来的商业用地供应量 2.3 汉溪地块的发展模式及未来的商业用地供应量 2.3.1 发展模式 2.3.2 未来的商业用地供应量 3 地块现有商业情况分析 3.1 万博中心 3.2 海印又一城 3.3 市调数据 3.3.1 租金 3.3.2 售价 3.3.3 车流量 3.3.4 人流量 4 同类型案例分析 5 项目商业部理解与主要竞争对手分析 5.1 项目理解 5.2 主要竞争对手分析 5.2.1 长隆友谊购物公园 5.2.2 天河城万博项目 5.2.3 大连万达万博项目 6 项目总体定位 6.1 目前商业市场上的趋势 6.2 在板块项目中的错位经营 6.3 项目商业部分形象定位 项目商业部分业态定位 6.3 目标消费群辐射范围 6.4 商业体量的分析 7 各种功能规划建议 7.1 商场主入口及外围交通组织 7.2 平面规划原则 7.3 商业业态部功能定位（招商方向） 7.3.1 方案一：商业面积141714平方米 7.3.2 方案二：商业面积107820平方米 8 经济分析 8.1 销售对比分析 8.2 租金对比分析 8.3 5年的租金收入预测 8.3.1 方案一：147174平方米 8.3.2 方案二：107820平方米 8.3 总结 9 对顾问公司报告的意见 1 目前长隆-万博-汉溪商圈规划建设情况 1.1 番禺新城地域位置及发展优势 番禺新城位于广州市都会区与番禺中心区之间，广州市房地产华南板块的中心，在广州新城市中轴线(广州火车东站一天河城一珠江新城)的延伸线上，是地铁三号线发展轴上的重要节点，周边聚集了广州各大知名楼盘。东北侧为广州大学城，东南方为广州新城，西距即将投入运营的广州新火车客运站不到5公里。番禺新城地跨大石、钟村、南村三镇，总面积14.7平方公里，纵向交通有迎宾路、新光快线、105国道，横向交通有汉溪大道、金山大道，南大路等，地铁三号线长隆汉溪站位于新城中央，到达广州市中心不到20分钟。 1.2 番禺新城规划情况（由三大板块构成） 1.2.1 万博商贸办公中心：万博中心位于番禺新城西部，用地面积为146万平方米，目前已有凯迪拉克、四海一家、天河城奥特莱斯、吉盛伟邦、海印又一城、沃尔玛等著名品牌进驻。拟招商建设五星级商务酒店、小型会议中心、商贸中心、高级写字楼大厦等，适合知名商贸企业和企业总部进驻。定位为华南商务新旗舰，总部经济CBD区。 1.2.2 汉溪商贸中心：汉溪商贸中心位于番禺新城南部，用地面积130万平方米，中心内已建成地铁三号线的长隆－汉溪地铁站，两侧分别是位列华南板块八大盘之中的锦绣香江花园和南国奥林匹克花园。中心规划为大型集商业、办公、酒店、餐饮、展览、娱乐、运动、休闲旅游等开放式的综合性商贸中心。定位为华南休闲商贸新旗舰 1.2.3 长隆旅游商贸中心：长隆旅游商贸中心占地面积为429万平方米，现为广东省两个国家5A级旅游区之一。定位为华南旅游商贸基地。 1.3 番禺新城建设情况 1.3.1 万博商贸办公中心：占地146公顷、地块地形地貌地块较平整，目前在万博地块已建设万博一期，并已规划设有一个占地面积120亩（约8万平方米）的五星级酒店及会议中心。因此，将万博地块的商务级别定位为三个地块中最高的，形成以总部经济为核心，商务综合CBD区。其将以创意研发、设计、博览、展示、酒店、办公、培训、美食等产业及行业为主，形成提升广州第三产业的新核心和泛珠中心区的国际性综合服务平台。 1.3.2 汉溪商贸中心：目前已有地铁三号线“汉溪站”开通使用，而汉溪站为地铁三号线和已规划但未建设的地铁七号线的换乘站，参