建宁购物公园销售报中告之湘银大厦篇.doc

湘银建宁购物公园 销售策划报告之湘银大厦篇 目 录 第一部分：湘银大厦写字楼定位方案 4 一、株洲在售写字楼概况： 4 二、株洲在售写字楼具体情况分析 4 1、天雅国际服装大厦 4 2、保利大厦调查报告 6 第二部分：项目写字楼基本概况 8 一、写字楼基本参数： 8 二、写字楼平面分割： 8 第三部分：写字楼定价原则、依据、销售策略及资金流量预算 10 一、写字楼的定价原则及依据 10 二、项目写字楼的定价及策略： 10 1、项目写字楼价格： 10 2、定价策略： 11 三、写字楼销售策略： 11 1、低开高走，小幅快跑的定价策略 11 2、降低门槛，短期返租策略 11 四、写字楼资金流量预算： 12 第四部分：湘银大厦产权式酒店定位方案 14 一、保利大厦写字楼承租情况调查 14 二、湘银大厦的定位——酒店 15 三、产权式酒店的概述 16 1、产权式酒店的概念： 16 2、产权式酒店的类型 16 3、产权式酒店的客户群体 17 四、湘银大厦产权式酒店销售情况分析 17 1、项目以产权式酒店销售的优势 17 2、销售方式： 17 3、销售价格： 18 4、经营方式及资金流量预测： 18 第五部分、产权式酒店定位及目标客户分析 20 一、湘银大厦产权式酒店市场定位 20 1、影响市场定位的因素： 20 2、湘银大厦产权式酒店市场定位： 21 二、湘银大厦产权式酒店投资目标客户分析 21 第六部分、产权式酒店整合推广策略及步骤 22 一、产权式酒店销售画册 22 二、新闻、广告推广： 23 第七部分：产权式酒店各阶段性推广策略 25 一、内部认购期：（9月初——10月初） 25 1、报纸广告 26 2、优惠折扣推广 26 二、正式开盘期（10月中旬——2005年1月中旬） 27 1、报纸广告： 27 2、活动推广： 28 三、尾盘消化期：（2005见1月中旬——开业） 28 1、报纸广告： 28 3、活动推广： 29 ——附件：保利大厦各楼层承租单位一览表： 30 湘银建宁购物公园湘银大厦销售策划报告 湘银大厦是整个步行街中，楼层最高的建筑，由于其建筑结构的特殊性，因此在湘银大厦的经营定位中，为降低操作风险，提升商业价值，在经营定位的过程中，充分兼顾了多向性经营定位的可行性。 湘银大厦的定位及销售策划报告从写字楼和产权式酒店两个方面进行阐述。 第一部分：湘银大厦写字楼定位方案 一、株洲在售写字楼概况： 株洲由于其优越的地理位置，是中南地区的咽喉和要塞，便捷的交通辐射中南六省市，成为众多企业抢占中南的必争之地，因此，随着株洲招商引资力度的加强，株洲未来对写字楼的需求量将在现有基础上有所增加，拥有较大的增长空间。 株洲市写字楼市场随着近年来株洲各行各业的迅速发展，雏形初显。就目前情况来看，在售的写字楼物业，仅有天雅国际大厦及保利大厦，总建筑面积约70000平方米。 这一局面的出现，与目前株洲整体的发展现状相适应，虽然写字楼的供应量仅有7万余平米，但从株洲目前的发展现状来看，写字楼供应量仍较大，拥有一定的操作风险。但随着株洲城市建筑步伐的加快，新一轮写字楼淘金浪潮即将到来。 二、株洲在售写字楼具体情况分析 1、天雅国际服装大厦 1）、地理位置：株洲火车站南侧50米（原新世界大厦） 2）、整体规模：主体19层，地下2层，地上十九层，占地面积1万平米方，总建筑面积25758平米左右，一层至四层每层建筑面积1504平方米，五层至十九层每层建筑面积2245.5平方米；其中在商场19层设有700平米左右的T形展示舞台，项目总投资额约1.2亿元；市场计划2004年8月28日正是重新开业。 3）、经营定位及售价：（以使用面积计算） 楼层 经营定位 均价（元/m2） 管理费用 地下层2 停车场 不售 一层～五层 专业休闲女装品牌服饰中心 一层：19800元/ m2 二层：13800元/ m2 三层：9800元/ m2 四层：8000元/ m2 五层：不售 12元/m2 ·月 六层 写字楼 3080元/ m2 1.5元/m2 ·月 七层～八层 写字楼 2980元/ m2 九层～十一层 写字楼 2880元/ m2 十二层～十四层 写字楼 2780元/ m2 十五层～十六层 写字楼 2680元/ m2 十七层～十八层 写字楼 2580元/ m2 十九层 T型表演厅 不售 注：五层现为中国银行办公室。据介绍以后会改为商场，现不销售和招商。 六层至十八层均为写字楼，每层规划设计四家，具体根据实际客户购买情况进行调整，但购买面积不低于100m2。 十九层为服装展示厅。 相关费用：契税(4%)、房屋维修基金（3％）。 4）、市场经营中每层的相关数据： 层数 铺位数 主力铺位 主通道 次通道 一层 52间 15 m2