郑州cbd住宅项目营现喧执行报告(终稿).docVIP

目 录 第一部分 项目诊断 3 第一章 项目概况 3 一、项目基本参数 3 二、项目基础质素分析 3 三、户型比统计 4 四、周边环境分析 5 第二章 项目面临的问题及对策 6 一、产品方面 6 二、营销推广方面 6 三、项目包装方面 7 四、项目整改建议 7 第三章 项目SWOT与竞争分析 10 一、优势(S)分析 10 二、劣势(W)分析 10 三、机会点(O)分析 11 四、威胁点(T)分析 11 五、竞争分析 11 第四章 项目定位 12 一、项目形象定位 12 二、目标消费群体定位 13 三、价格定位 14 四、营销主题定位 14 第二部分 销售执行方案 18 第五章 总体营销策略 18 一、总体指导思想 18 二、卖点整合 19 三、项目入市时机 19 第六章 销售目标 21 一、销售总目标 21 二、分阶段销售目标 21 三、工程进度与销售进度关系表 22 四、销控计划 22 第七章 价格策略 23 一、总体价格策略 23 二、价格体系 23 三、价格促销策略 23 第八章 项目包装策略 24 一、现场包装 24 二、形象包装 26 第九章 广告策略 29 一、媒体组合选择 29 二、阶段推广主题 30 第十章 分阶段推广策略 31 一、导入期推广策略 31 二、开盘强销期推广策略 32 三、持销期推广策略 33 四、尾盘期推广策略 34 第十一章 推广费用预算 35 一、推广费用总预算 35 二、分阶段费用预算 35 三、媒体投放计划 36 附：具体工作计划 37  第一部分 项目诊断 项目概况 一、项目基本参数 占地面积 13561.3平方米 建筑分期 1期 总建筑面积 111776.5平方米 栋数 3 裙楼面积 15898平方米 建筑类型 高层 容积率 6.6 层数 25层 建筑密度 53% 楼高 80米 绿化率 34% 总户数 532 地上建筑面积 90850平方米 地下停车位 496 二、项目基础质素分析 地段优越 区域、地段十分优越，是发展商必争之地。其优越性不但拥有CBD核心的战略意义，而且，按照中国现时城市的发展速度，该区将很快溶入大城市中。 2、升值空间巨大 随着区域开发建设的推进，商业机构投入运营、配套投入使用，区域的升值潜力很大。 3、区域规划水平高 规划设计由国际知名设计师担纲，具有很先进的设计理念，这本身就是CBD核心价值的体现。 4、区域辐射面广 区域的交通道路四通八达，连通河南主要商业区，可成为南来北往物流中心。 5、目前生活设施未完善 生活设施未完善，这是任何一个发展新区都面临的问题。 三、户型比统计 1、户型统计资料 户型 总套数 （套） 套数比（%） 面积 （㎡） 总面积（㎡） 面积比（%） A 84 15.8 159.32 13382.88 18.9 B 84 15.8 150.31 12626.08 17.9 C 84 15.8 179.34 15064.56 21.30 D 80 15 53.09 4247.2 6 A1 44 8.3 151.01 6644.44 9.4 B1 44 8.3 145.08 6381.76 9 C1 44 8.3 147.41 6486.08 9.2 D1 45 8.5 25.55 1149.75 1.6 A型复式 4 0.8 224.64 898.56 1.3 B 型复式 4 0.8 218.66 874.64 1.2 C型复式 4 0.8 277.99 1111.96 1.6 D型复式 4 0.8 116.55 466.2 0.7 E型复式 2 0.8 206.36 412.72 0.6 F型复式 2 0.8 240.58 481.16 0.7 G型复式 2 0.8 207.57 415.14 0.6 H型复式 1 0.1 54.48 54.48 0.08 合计 532 70697.53 统计说明 （1）以上为初步统计资料，由发展商工程部提供，有些面积不够准确。 （2）58栋户型因编号重复，加“1”识别。 （3）发展商提供的资料显示总户数为552套，经我们统计为532套。 （4）H 型复式的面积54.48㎡与图纸不符。 （5）共有16种户型，数量较多的有8种。 2、户型特征： （1）面积偏大 最小面积平面户型：D1型，25.55㎡ 最大面积平面户型：C型，179.34㎡ 最小面积复式户型：H型，54.48㎡ 最大面积复式户型：C型，277.99㎡ （2）户型以四房为主 户型类别：一房一厅~五房二厅，主力户型为四房二厅。 朝向理想 大部分西南朝向，一房一厅单位朝东北面。 （4）景观较好