顺驰地产上海罗店项中目市场分析报告.docVIP

顺驰地产上海罗店项目市场分析报告 一、区域概况及规划 1、区域概况 罗店镇地处上海北郊，具有700多年历史，是上海市的一个历史名镇,素有金罗店之称。它位于宝山西北部,距市中心28公里,东距宝山新城16公里，西距嘉定城区11公里,北距太仓市15公里,行政区划面积50平方公里,现有户籍人口5.01万，优势主要体现在以下四个方面:1、具有门户城镇的区位优势。罗店位居郊环线与沪太路交汇处,是上海北部具备连接国内外良好水陆交通条件的门户城镇之一。镇内有沪太路、郊区环线、月罗公路等直接对外联系。2、具有历史老镇的人文底蕴。罗店始建于元朝至元年间,与上海设县年代相近,至今已有700多年的历史文化积累,素以“商贾云集,贸易甚盛”驰名。目前镇区内仍保留着古街、古桥和古寺等一批价值比较高的古文化资源。深厚的人文底蕴结合新的历史条件下的中心镇开发建设,必将进一步提升罗店的知名度具有依托宝钢发展特色产业的有利条件。罗店紧临宝钢、依靠宝钢。目前全镇工业产出的一半以上来自钢铁延伸业,今后可以进一步发展成为“上海(北部)不锈钢精品基地”延伸配套的重要组成部分,成为宝山区“一业特强”——钢铁延伸业的主要基地之一。4、具有发展第三产业的巨大潜力。罗店尚未经过大规模开发,现有的城镇化建设密度不高,土地资源丰富,河网发达,具有营造大面积生态园区和建设低成本、高品质现代绿色居住区的有利条件。作为一城九镇之一,罗店规划建设“特色城镇”，将获取改革开放新思路和招商引资新举措的先发效应,产生更具创意和特色的现代绿色居住区、特色风情旅游点等品牌效应,从而使各方面的优势充分聚焦和展现。2、区域总体规划 （1）规划结构特色一中心——新镇公共活动中心。包罗城镇中心广场、北欧风情街、诺贝尔科技公园及特色住宅。三广场——市民广场、文化广场、行政广场。二轴线——南北向的城市生长轴，将连接罗店的历史、现在与未来，将罗店的新老文化特色有机地联系与展示。城市功能为老镇区、新镇区共同服务,互补而又完善。东西向的城市功能轴,将展示新镇的景观、休闲与居民活动,形成新镇区向外辐射、对内接纳的功能空间（2）优美独特的绿化景观一林——以森林、湖泊、岛屿为主的生态园林区。规划形成山坡、湖泊、森林,将充分感受特色“依湖而能望山、傍水而能见林”的生活意境,体现特色的生态环境。一园——生态园向镇区渗透,建立以绿草坪与白桦林相互辉映的具有生态特色的诺贝尔科技公园。在以特色地图为地形特色的公园中,展示着不同国度的景观特色。绿脉环湖——绿化景观进一步渗透到居住区组团,横向的绿轴与水系交融,湖泊犹如散落的珍珠与绿化景观交相呼应,形成新镇区绿草、红花、绿树相映成趣,湖泊河流小桥交替生辉的景观特色。（3）人车分离的道路交通人车分离的交通体系。实行机动车道、非机动车道、人行道完全分离,车行以行人优先为原则。依水而置的非机动系统。道路依水而建,道路与湖泊河流以及小桥驳岸,成为一大景观。以人为本的公交系统。服务半径为400米的公交站点设计,是以人为本的交通设计的一大特色。以人为本的公共设施广场、小街、建筑与公园构成了典型特色城镇中心。 行政广场以行政办公楼建筑为主,围合成为行政广场。 文化广场以图书馆、博物馆等建筑为主,围合形成文化中心。 市民广场以特色古典建筑、现代建筑为主,形成商贸、金融中心，围合形成市民活动广场。满足市民多层次需求，强化旅游观光功能。5）丰富多彩的居住类型 生态城：主要分布在生态区以及公园、湖泊边,以独立式别墅为主。花园城：主要在新镇区南北两部分,以联排式别墅或3-5层公寓为主。现代城：主要分布在罗太路与获泾河中间,以公寓式住宅为主。6）科技先进的市政环保市政工程管线以地埋为主。排污设施固体与液体自动分离,循环利用；生活垃圾分类收集,分类处理；建筑环保与节能(包括建筑屋顶花园、建材的环保)等都为我们展示了特色先进的环保技术,为坚持可持续发展创造典范。3、镇域结构规划 （1）总体发展战略和特色风貌定位 按照上海市城市总体规划和市委市政府关于一城九镇试点的总要求,罗店中心镇发展的总体战略目标和特色风貌定位是：用五至十年时间,基本建成功能布局合理,特色风貌独特,产业特色显著,自然环境优美,人文内涵丰富,信息化水平高,经济、社会、生态协调发展的上海地区唯一体现特色小城镇风情的绿色文明都市集镇,建成面向二十一世纪、体现国际一流水准、可持续发展的上海北部地区重要的现代化中心镇。人口规模和镇区规模人口规模。2010年全镇常住人口总量规模控制在8万人,其中镇区人口6.5万人,占全镇人口81%。镇区规模。长远规划镇区面积控制在12.4平方公里,占全镇土地总面积的近25%。其中新镇区6.8平方公里,内含生态区3.4平方公里。区功能格局 罗店中心镇开发建设的总原则是：重点建设新镇区，控制保护老镇