2006年东莞市房地产市场分析报告【精品资料】.docVIP

2006年东莞市房地产市场分析报告第一部分 2006年东莞市写字楼市场分析报告 一、东莞写字楼发展状况回顾 ????2002年东莞市写字楼施工面积为6万平方米，市场在东莞处于起步阶段；而2003年这一局面就得到很大改观：施工面积已达到29.61万平方米，较2002年的放量增长394%，同时东莞写字楼的投资额为1.57亿元。 ????2004年这个数据进一步扩大，写字楼施工面积又达到了45.57万平方米，增长率高达53.9%，投资总额达6.32亿元，增长量超过3倍。从另一个数据也可以反映问题，2004年东莞全市批准的写字楼预售面积是43.32万平方米。????2005年上半年，东莞市写字楼批准预售量7.73万平方米，虽比去年同期的10.12万平方米的数量有所下降(下降幅度达23.59%)，但是综合2004年全年和2005年上半年的数据，一年半年时间内，东莞市的写字楼供应量就已经达到了51.05万平方米。 ????2005年下半年，东莞写字楼批准预售量为142192平方米，较2004年同期下降57.17%，06年上半年写字楼批准预售面积持续下滑，仅为28815平方米，较去年同期下降62.73%，写字楼市场开始从供应量上趋于缩减，以2004-2005年市场供应。 二、写字楼土地市场不活跃??04年进入消化不良期 时????间????2004年????????2005年????????2006年上半年 交易面积????0.44万平方米??2.43万平方米??0.13万平方米 ????从近几年的写字楼市场状况来看，土地市场并不活跃，东莞写字楼市场从2003年底开始趋于活跃，市场供应量达40余万平方米，动辄10-20万平方米规模的项目；从2004年底开始步入消化不良期，第三产业的发展却跟不上写字楼市场的快速发展需要，2005年写字楼控制面积达到历史新高，被业内称为写字楼的冰河期，业内人认为至少需要4-5年时间进行消化，而另一方面，东莞又缺少甲级写字楼的供应，写字楼市场仍有待于进一步调整，无论是产品类型还是整体市场供应。 [NextPage] 三、新开工面积逐渐回落???空置面积进一步缩小 时间????????04年上半年??05年上半年??05年下半年??06年1季度 施工面积????59111平米???578889平米??664219平米??141733平米 新开工面积??0???????????25252平米???66982平米???5000平米 竣工面积????0???????????117375平米??117375平米??0 空置面积????5738M2??????129098平米??129098平米??2817平米 ????从04年上半年-2006年1季度，施工面积逐步回落，2006年1季度施工面积仅为141733平方米，较2004年上半年降低57.52%，同时新开工面积得到控制，2006年1季度新开工面积仅为5000平方米，较2005年上半年下降80.2%，整体市场在供应上得到缓冲，2006年市场主要对前期市场供应进行消化。 四、批准预售量逐年下滑??南城逐渐成为供应重点 区域????04年上半年??04年下半年??05年上半年?05年下半年?06年上半年 全市????101182平米??332001平米??77311平米??142192平米?28815平米 南城区??36045平米???196031平米??55297平米??93876平米??22515平米 东城区??0???????????77201平米?????0????????4280平米???0 莞城区??25983平米???19214平米???13838平米?????0???????0 万江区??0???????????????0??????????0???????11762平米???1578平米 ????从近几年批准预售写字楼状况来看，写字楼批准预售面积在2004下半年年抵达高峰之后，2005年上半年较2004年同期下降23.59%，较04年下半年下降76.71%；2006年上半年批准预售面积仅为28815平方米，较去年同期下降62.73%，较2004年同期下降71.52%，写字楼整体市场得到缓解，2006年上半年新增写字楼主要集中在南城区，占市场供应总量的78.14%，而东城及莞城则无新增写字楼供应。 04年－06年上半年批准预售写字楼分布状况一览 区域????批准预售面积（平方米） ????2004年????2004年上半年????2005年????2006年上半年 莞城区??45197???25983???????????13838???0