2009年3月南昌房地产市场报告【精品资料】.docVIP

目录 本月导读 2 易居视点 3 数字楼市 5 第一章 背景篇 7 第二章 土地篇 11 一、土地资讯 11 二、本月公告土地分析 12 三、本月成交地块分析 14 第三章 住宅篇 17 一、南昌市住宅市场特点分析 17 二、供求关系分析 19 三、供应量分析 20 四、成交量分析 22 五、成交均价分析 24 六、项目解析 25 七、热点板块 27 第四章 产品篇 31 一、新盘速览 31 二、案例分析 34 第五章 营销篇 42 一、营销综述 42 二、营销策略 43 三、媒体分析 47 第六章 区域数据篇 51 一、东湖区 51 二、西湖区 52 三、青云谱区 53 四、青山湖区 54 五、高新技术开发区 57 六、红谷滩区 58 七、经济技术开发区 61 八、湾里区 62 九、南昌县 63 十、新建县 64 回暖？要看经济走势！ 近来在南昌，门类繁多的房地产统计数据不断走高成交数据连续三个月见涨后，“回暖”、“小阳春”等热词也见诸报端。在均价下跌的同时，成交量不断攀升，大有市场复苏的势头。但是专普遍认为，这只是在前期积累的“刚性需求”相对集中释放。对于开发商来说，此前积压的商品房库存依然影响着房地产业的全面复苏。 所以，当市场受到政策调整，一旦转冷，长期透支的居民购买力随之一蹶不振。再加上前期库存急剧增加，逐渐成为影响房地产行业健康发展的障碍。在成交量急剧萎缩、巨额库存消化不完的情况下，资金的流动性障碍成了地产商们不得不首先解决的问题。 面对巨大的库存量，在土地出让量和楼盘新开工量急剧萎缩的情况下，盘库成了今年以来南昌房地产市场的主题。在这种市场状况下，消化库存的最好方法当然是把价格降到一个合理的位置，只有合理的与购买力相匹配的房价才能真正激发房地产市场良性循环发展。 市场尚未触底回暖，依然在调整期 09年1季度，南昌与全国不少一二线城市一样出现了楼市成交量上升的“小阳春”局面，伴很多人认为，房价已触底，量价将重回升势；但我们认为暂时的量升并不能证明房地产告别调整周期，房地产的走势很难判断，还需观望。 市场是否见底可依三标准判断，首先，市场需要持续一段良好的成交势头，每天的平均成交量较为稳定；其次，投资性需求有一定的恢复；最后，高端住宅的销售量有所回升。从现在的市场情况来看，市场每天的平均成交量是否较为稳定还有待观察，而投资性需求尚未呈现恢复的苗头，市场依然以刚性需求为主，高端住宅的销售量亦没有明显的回升，所以现在说楼市触底回暖为时过早。 另外从宏观经济环境看，中国经济可能要经历3年,甚至5年左右的调整,。一般情况是，金融危机见底以后，房地产市场本身的调整都有一定的滞后效应，所以房地产市场的调整周期可能会更长。未来房价下跌和房地产市场的库存消化之间的矛盾仍长期存在。 提价现象出现，开发商提价需谨慎 我们看到，在量上涨的同时，部分开发商开始试探性性的提价，但提价的幅度都不大，且提价的楼盘均在前期销售不错，而在销售有好转的情况下，又根据市场变化进行了一定幅度的提价，并不能代表整体市场已经可以提价。 房地产市场仍然处于调整期，要真正走出低迷，必须提高商品住宅的成交量，这就需要减轻居民购房的价位负担，提高居民的购房支付能力，企业应主动采取措施降低房价，贸然提价是当前的大忌。现在的“回暖”是去年刚性需求积压一年集中的反映，国家出台了扶持政策，老百姓的信心刚刚呈现恢复的势头，楼市开始呈现“小阳春”。 “提价”将打消目前老百姓置业的信心，度过寒冬最有利的武器仍然是性价比。 后劲存疑可能小幅调整 回顾牛年首季楼市，上涨趋势显著，但增长后劲有待观察。通过我们数据显示：3月份南昌商品住宅成交量连续3周保持上涨，但环比上涨幅度逐月走低，从70%下降到63%、5.95%，成交量大幅上涨的持续性并不强。加上一时“回暖”也无法使楼市的供需结构发生逆转，存量去化的周期依然较长，目前的情况，只能说不算差，开发商不要被短期的数据打乱了步骤，未来一段时间，楼市像以往那样骤升骤降已几呼不可能，但仍将保持“箱底震荡”。从长远来看，交易量将趋于稳定，而价格也难大起大落。 数字楼市 ■ 土地市场 ● 挂牌宗数：14 ● 成交宗数：2 ● 成交金额：5947.18万 ● 出让面积（净）：8.36万平方米（125.41亩） ● 每亩单价：47.42万元/亩 ● 平均楼面地价：731.38元/平方米 ● 溢价率：0 ● 流拍宗数：0 ■ 住宅市场 ● 供求比：1：4.9 ● 新增供应面积：8.93万平方米 ● 成交面积：43.13万平方米 ● 成交套数：4048套 ● 成交均价：4370元/ 平方米 ■ [3月南昌市区商品住宅成