恒大山水城策划方案12.doc

恒大·山水城 策划方案 队名： 口号： 策划人: 专业：公路学院房地产经营与估价 适用时间：2012年5月1日-2012年12月31日 前言 近年来, 随着国家宏观调控作用的逐步显现和房地产业的逐步成熟，房地产营销面临新的形势。目前，中国房地产市场的结构体系、运行机制和政策法规框架已经初步形成。房地产业在国家社会经济发展中发挥的作用日益重要。然而， 随着开发商的逐渐增多，市场由原来的卖方市场进入了买方市场，市场竞争加剧， 并且21 世纪的房地产企业与高新技术企业一样，需要持续创新的能力。房地产营销策略是在房地产领域内运用科学规范的策划行为,它根据房地产开发项目的具体目标, 以客观的市场调研和市场定位为基础, 以独特的概念设计为核心, 综合运用各种策略手段, 按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划, 并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。基于以上房地产业的发展分析，本方案遵循了以下指导思想：以实用性和可推广性为基础，以“低投入，高产出”为原则，以先进的理念和科学的技术为保障。本方案在上述指导思想下，楼盘进行了全面的SWOT分析、在对目标市场进行细分的基础上，有针对性的对各类细分市场提出了相应的营销方案，各个方案针对性强、实用性高。另外，本方案还具有技术含量高，创新性强的特点。在紧密结合的基础上力求在理念、流程和技术上创新。本方案在规划中应用了社会分层理论等创新思想。 目录 概要 分销状况 市场前景 竞争状况 项目分析 环境分析 区域环境 市政规划 SWOT分析 营销目标 财务目标 营销目标 客户分析 项目卖点分析 营销推广 宣传策划 项目营销推广费用 销售前景展望 概要 恒大山水城项目位于增城区与萝岗区交界处，西邻广州市开发区，南依新塘镇，毗邻广汕快速、坪中公路、新新公路等交通要道路，现已融入广州一小时生活圈。 分销状况： 广州市整个楼市情况： 今年1—5月份，广州市开发商投资额178.9亿元，我们比较全国132，商品房施工面积是3654平方米和4720万平方米，分别下降了2.5％和16％。竣工面积同比大幅度上升36％，这个数字也是上升了比较快的，我们看全国，是21.4％，销售面积和销售合同金额的比较，就是同比表现不同，同比下降了3％，而同期全国上升30.9％，但是我们看广州全市的销售合同金额它是同比上升10％，那么销售均价就是广州市区是7.56％，但广州全市是14％，当然这个价格问题，我们多次讲过了，我们是用均价计算的，这也是有误差的。还有一个控制数据，广州的控制面积627万平方米，同比增长3.6％，而全国同比增长2.4％，广州要比全国要快一些。 据搜房网新房房源中心整理，目前增城市在售的一手楼盘共42个，分别位于新塘镇、中新镇和荔城街道。它们分别是保利东江首府、翡翠绿洲、碧桂园凤凰城、海伦春天、锦绣新天地、恒大山水城、锦绣御景国际和金地公园上城等等。在售别墅的楼盘有6套，分别是迪亚春天、中信香樟墅和侨建御溪谷等。根据显示，2012年第一季度，增城市共销售一手住宅3643套，位居十区二市销售榜排名首位。 广州十区两市第一季度成交数据 区域 销售面积 销售套数 销售价格 对比上一季度价格变化 截止到3月31日可售未售 越秀 18714 187 26470 4091 1594 荔湾 99637 984 17778 -3048 1713 海珠 90422 880 20861 405 1503 天河 41135 283 30208 -1638 2827 白云 152156 1448 15131 -651 3111 黄埔 17607 261 12285 577 361 番禺 238744 2253 13884 -777 14858 花都 221197 2125 7418 -982 11384 南沙 157938 1378 7557 -2084 3717 萝岗 32023 287 12911 1876 587 从化 64425 501 7461 775 4338 增城 451027 3643 6809 -385 10364 全市 1585008 14230 11374 340 56357 中心六区 419670.8 4043 18858 -1401 11109 市场前景： 广州市的控制面积有可能是全中国大城市最多的，因为比如说，上海我知道是600多万，近几年还有慢慢的走，深圳是300多万.第二个增长模式的选择。我们的增长模式出现了问题。我们以往的模式不会出现持续的发展的。 广州房地产已经在高位运行，当然是跟全国比较的，近年的增长