物业管理实务笔记.docx

物业管理企业 1、物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理香瓜活动的经济实体。 2、物业管理企业特征：第一，独立企业法人；第二，属于服务性企业；第三，具有一定的公共管理性质职能。 3、物业管理企业分类 （多选）找不同分类方法 按照投资主体的经济成分来划分：全民所有制；集体所有制；民营；外资；其他。 按照股东出资形式划分：物业挂你有限责任公司；物业管理股份有限公司；股份合作型物业管理企业。 4、物业管理企业常见模式：第一、房地产建设单位的附属子公司或部门；第二，独立的物业管理企业；第三，物业管理集团公司。 5、物业管理企业的设立：分为工商注册登记和资质审批。 6、物业管理企业的资质条件：资质等级分一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级资质证书的颁发管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级资质证书的颁发管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级资质颁发管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级资质颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。 7、各资质等级物业管理企业条件：一级资质，注册资本人民币500万元以上；相关管理人员不少于30人。中级以上职称不少于20人；管理2种以上物业，并建筑面积百分比之和不低于100％（多层200万m2、高层100万m2、别墅15万m2、办公等50万m2）。二级资质，注册资本300万以上；管理人员不少于20人，中级不少于10人；管理2种以上物业，并百分比之和不低于100％（多层100万m2、高层50万m2、别墅8万m2、办公等20万m2）。三级资质，资本50万以上；管理人员不少于10人，中级以上不少于5人；取得职业资质证书；有委托管理项目。 8、物业企业的组织形式有：直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制。直线制：优点，领导指挥和职能于一身；缺点，领导要通晓各种专业知识。适用小型物业企业初期，不适应大规模和复杂物业。直线职能制：优点，适应技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业企业；缺点，人员多，成本高，横向协调困难。特点，各级主管直接指挥，职能机构不能下达指挥和工作指示，起业务指导和监督作用。目前普遍采用的一种形式。事业部制：优点，强化决策机制，高层领导摆脱行政事务，着重重大决策；调动事业部积极性；促进内部竞争；利于培养人才。缺点，事业部之间协调困难，人员过多。适用于规模大，物业种类多，经营复杂的大型综合型物业。矩阵制：优点，加强部门横向联系；调动积极性；较强的机动性和适应性。缺点，组织机构稳定性差，机构人员多，形成多头领导；部门关系复杂协调不易。特点，有纵向职能部门又有横向管理系统；参加项目人员受职能部门领导又受项目组领导 9、组织机构设置的影响因素：第一企业战略因素；第二外部环境因素；第三技术因素；第四组织规模及所处阶段。 10、组织机构设置的要求：第一按照规模、任务设置；第二统一领导、分层管理；第三分工协作；第四精干、高效、灵活。 物业管理招标投标 11、招标主体：物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门） 12、招标方式：公开招标；邀请招标（不超过10家，不低于3家）。 13、招标条件 主体条件：招标人是业主委员会的，须业主大会授权。招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人须相关产权部门的批准、授权。项目条件：物业管理区域内非住宅的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有资质的物业,投标人少于3个或规模较小采用协议方式选聘。必须通过招投标方式选聘的项目，为新开发住宅及同一物业内非住宅；现开发的非住宅项目及业主入住后由业主大会选聘的情况下即可采取招投标方式也可采取其他方式。 14、评标委员会的人数为5人以上单数，其中招标以外的物业管理方面的专家人数不得少于总数的2/3。 15、评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。 16、物业管理投标的条件、程序与策略技巧（投标及物业企业资质结合起来）。参加物业管理投标的条件：第一法律法规规定的要求，参与投标应当具有相应物业管理企业资质和承担招标项目能力的法人企业；第二招标方规定的要求。招标方在招标条件中除要求具备相应的物业资质，还会要求投标方具有管理类是项目的经验与业绩并对投标人在资金、管理和技术实力，商业信誉等方面作出明确具体的要求。 17、投标的程序：第一获取招标信息（从公共媒介上采集公开招标信息；来自招标方的邀请。）；第二项目评估与风险防范；第三等级并取得招标文件；第四准备投标文件（商务文件和技术文件）。商务文件又称商务标，包括：1）公司简介（公司资质条件、业绩、人员等）；2）公司法人地位及法定代表人证明；3）投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。 18、投标的策略及技巧（重点）：第一投标的组