物业论文1.doc

【摘要】 随着物业管理行业的发展，物业管理法制的完善和人们消费水平不断提高、消费观念的转变，物业服务企业和小区业主的关系会不断改善，达成“和谐社区”。国家提出全面建设和谐社会，社区作为社会的“细胞组织物”在其中起着非常重要的作用。社区中物业服务企业与小区业主的关系就显的尤为重要，本文试对双方关系实践中出现的问题进行一些探讨。 【关键词】 物业管理 物业管理第三方 物业服务企业 小区业主 物业服务企业与小区业主之间存在着三种关系类型。第一种，前期物业管理中，物业企业与业主的协议关系。第二种，物业企业与业主的合同关系，是业主委员会成立以后，业主委员会与物业企业签订的物业服务合同的法律关系。第三种，物业企业与业主的服务关系，一种关于合同履行和服务质量的民事关系。 从与开发商签订购房合同开始，业主与物业企业进行较量便随之开始，频繁更换物业企业的现象时有发生。本文从双方矛盾入手，论述物业企业与业主之间关系的改善机制。 一、对双方关系可能产生的问题及其出现的原因进行分析 1.“先天不足”带来的矛盾 业主在购房入住后，往往会因为配套设施、绿化、房屋质量、物业服务质量和收费等问题与物业服务企业产生矛盾。笔者认为产生这种现象的原因：在前期物业管理中，存在着三个“先天不足”。其一，虚假的承诺。开发建设单位为了达成销售，做出夸大甚至不切实金的承诺，如绿化率、配套设施、物业服务质量等等，给后续物业管理带来了被动局面，如果处理不当，或业主表现激进，就会导致业主和物业服务企业之间的矛盾。其二，前期物业管理的“先天不足”。前期物业管理协议是由房地产开发商与物业服务企业达成的，开发商就有可能仅从自身的角度出发选择物业服务企业，或者干脆是开发商的下属物业服务企业。物业服务企业为了取得合同，开发商为了销售宣传和成本的考虑，就很可能产生低收费、低服务质量的前期物业服务合同。其三，建设遗留问题。房地产开发建设过程中存在的后遗症带到物业管理中，由于这部分维修费很高，物业服务企业根本无力解决，建设和管理脱节造成了物业管理先天不足，开发商与物业服务企业之间的责任不清。 2.物业管理收费难的问题 业主与物业服务企业之间矛盾的主要表现方式就“收费难”。物业服务收费难无时无刻不在困扰着物业管理企业的生存和发展，表现有两个方面：收费难度大，收费成本高。分析其原因，主要有二点：一是物业管理的整体性和业主交费的分散性矛盾。公共设施和公用设备的管理和维护费用有赖于全体业主，同时又服务于全体业主，但业主却存在个体性和分散性。个体性带来了业主对公共设施享用的不均等，分散性带来的就是收费难。拒缴物业管理服务费的那部分业主一直损害着全体业主的共同利益。二是对违约拒缴物业管理服务费缺乏有效的制约措施，形成了收费成本高的现象。物业服务企业没有强制收费的权利，更勿用提停水停电等违反行为，业主委员会同样也只有劝导的义务，对于对于拖欠物业费的顽固业主，只有诉之于法。由于个体所拖欠的物业费标的较小，导致物业收费诉之于法的效率低，成本高。 3.物业服务质量不高 关于物业服务质量，在有些地区，服务标准没有一个明确的定义，也就无法在合同中（转载自论文之家，请保留此标记。）很好的界定服务质量。业主也就对物业服务质量有不同的理解，这样服务质量就很可能满足不了所有业主的需求。如果业主感觉服务质量和水平并不像自己理解的或物业服务企业所保证的，必然造成一些业主的抵触情绪，从而使双方之间的信任度降低，在物业服务的配合上就会出现罅隙，进而有可能导致物业管理费收交率低。而在面对业主的拖欠费用时，企业做的最多的就是降低服务质量，以最低限度的控制成本，一来一去使物业服务企业与业主的关系更加恶劣。 4.物业管理主体的不确定 目前我国物业管理尚不是很成熟，影响物业管理企业和业主关系的另外一个关键角色就是居委会。业主面临的是物业企业与居委会的双重管理压力，没有明确规定，物业企业会和居委会一起管理小区，致使业主很是迷惑。在社区居民委员会、业主委员会与物业管理企业之间的关系中，社区居民委员会缺位现象较为严重，业主委员会与物业管理企业积极性发挥不够。 二、针对上面物业服务企业与业主关系存在的问题，本文试从以下几个方面探讨的解决思路 1.物业管理早期介入的制度化、前期物业管理的透明化 对于物业管理中“先天不足”的问题，本文认为可以主要从物业早期介入的制度化，前期物业管理透明化两方面进行着手。一直以来被提倡的物业早期介入可以很好的解决开发遗留问题、虚假的承诺等问题。物业管理早期介入是一种物业服务企业同房地产开发商共同对物业实施平等或交叉管理的方法。项目可行性研究阶段与规划设计阶段物业服务企业介入提出专业意见与建议，建设施工阶段介入，扮演监理角色。前期物业管理，是介于房屋自售出