西方经济学理论对我国市场化改革的指导作用.docVIP

试述房地产市场供求关系及 其对市场化改革的指导作用 摘 要 供给和需求是决定市场均衡价格的两大基本力量。本文试结合房地产市场的现状, 分析房地产业供求关系及其对市场化改革的指导作用。 关键词：房地产业 供求关系 指导作用 （一）房地产的现状 住宅是人类生存和发展必备的物质条件，人的生存必须具备衣、食、住三方面必要的生活资料，住宅的发展水平、功能齐备与否，反映了人们生活水平和生活质量的高低。改革开放二十多年来，房地产业取得了巨大的成就，市场经过曲折的发展历程，呈现出持续稳定的发展态势。就目前来说，“地产热”成为一种趋势，也成为政府、企业及各界人士普遍关注的问题。但目前也存在出一些突出问题, 如房地产市场秩序混乱、商品房供给结构不合理、房价上涨过快等。针对这些情形, 中央政府连续出台了一系列政策措施进行调控。本文在分析房地产现状的基础上，仔细探究了造成这一现状的原因，并探析其对市场化改革的指导作用。 （二）房地产现状的原因分析 一 房地产市场的供给 改革开放以来, 由于我国经济持续发展, 城市化进程加快,居民收入水平提高, 房地产步入一个相对稳定的发展时期, 发展的势头良好。1986－2004 年间房地产开发投资以年均34.5%的速度增长，远高于同期固定资产投资年均增长19.95%的速度, 也远高于同期GDP的增长速度。据国家统计局的统计, 2004 年全国完成房地产开发投资13158 亿元, 比上年增长28.1%, 略低于2003 年30.3%的增长水平。2005 年我国房地产实际到位资金3105 亿元, 同比增长35%, 比上年同期增幅高14%。国家统计局发布的国房景气报告说, 今年一季度,全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积10.31 亿平方米, 同比增长23.3%; 完成开发土地面积5284 万平方米, 增长53.3%; 房地产开发投资为2793亿元, 同比增长20.2%。但其中经济适用房投资62 亿元, 只增长2.6%。 二 房地产市场的需求 2005年，深圳商品房价格为7659.18元/平方米，同比上涨17.28％。2006年2月9日，深圳市房地产研究中心公布了《2005深圳房地产市场发展与2006年展望》，研究中心副主任王锋博士在报告中指出，深圳楼市供求关系有望在今年下半年趋于平衡。2005年，深圳楼市在全国一片调控声中逆市飞涨，部分地区楼价甚至一度涨幅高达20％——30％，迫使政府不得不一再出手调控。在这份权威报告中，全面描述了去年的涨跌变化：从2005年各月住宅销售价格变动看，住宅价格在1月份同比上升了3.98％，其他各月份都保持了两位数的同比增长率。但随着国家及深圳稳定房价系列措施的实施，6—9月，房价开始回落，基本保持在同比增长率15％以下的波动。10月份以后，价格持续上升，其中10、11月同比增长为24.70％和38.62％，由于深圳11月份市场调控措施的及时出台，12月份住房价格开始回落，同比增长19.90％。经过一年的狂涨后，深圳当前商品住宅均价突破了7000元大关；办公楼均价则达到了12490.88元/平方米，同比上涨24.71％；商业用房均价为15611.48元/平方米，同比上涨25.63％。 三 房地产市场的供求结构 在我国一些大中城市中, 高档商品房大面积空置积压, 严重的供过于求, 而普通商品房和经济适用房却供不应求; 同时, 个别地区商品房供应中, 住宅与非住宅比例结构很不合理; 商品房空置率持高不下。这就使得普通商品房和经济适用房, 即平民化住房的开发严重滞后于需求, 高档商品别墅的开发又严重趋前于需求, 特别是新开发和正在开发的商品房, 档次和标准还在不断提高, 这种现象使得大量困难户和中低收入户只好“望房兴叹”, 制约了广大居民的住房消费, 不利于房地产市场的良性循环。2004 年经济适用房投资在各类商品房总投资中的比重继续下降, 由2003 年的6.13%下降至4.61%, 达到1998 年以来的最低点。经济适用房投资比重从2000 年以来一直处于减少趋势, 5年间减少了6 个多百分点; 同比也从1999 年增长1.35%, 下降为2004 年的- 2.50%。而同期商品住宅投资在投资总额中所占比重则有上升。我国商品房的空置率仍然较高, 至2002 年底, 全国房屋空置总面积达12500万m2, 占压资金2570 亿元, 居全国各行业不良资产之首。尽管我国空置率的计算依据和国际上有很大的不同, 不能直接套用国际标准, 但它的确反映了我国在商品房建设和房地产市场交易方面存在着不少问题。 （三） 对市场化改革的指导作用 一 建设节约型社会 1 大力发展节地建筑。一方面要加大房地产闲置土地的清理力度，盘活和利用存量土地，不仅要征收超过合同约定开发期一定时期土地的