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　　中国楼市风险在于过度的投机论文 关键词： 房地产中介，中国股市，投机者，投资收益率 自2015年下半年以来，在利率大幅度下行和有关房地产去库存政策的推动下，我国部分地区的房地产销售出现了井喷现象，房地产销售面积增长了25%，销售金额增长了40%以上..毕业，部分一二线城市中心城区的房价出现了20%～50%的上涨。北京、上海和深圳跻身全球房价最贵的十大城市之列。各地地王频出。房价上涨持续向二三线城市蔓延，居民恐慌性买房现象越来越严重。 跟中国的股票市场相同，我国的房地产市场也是一个交易和投机过度的市场，各大城市零次栉比的房地产中介门店和天天人满为患的房地产交易中心，就充分反映了房地产过度交易的状况。一些城市新区近一半的门店都是房地产中介。各种交通枢纽和地铁出口，行人和游客被一群群举着牌子的房地产经纪人团团围住，被境外游客戏称为中国的 世界奇观 。一个市场之所以能被投机和交易过度，一定是我们为投机人创造了适合投机的市场条件。责任不在于人的投机性，而在于市场的供求和交易制度的设计。我们不能把中国股市和房地产市场过度投机现象都简单归结为国民具有过强的投机禀赋。一个合适投机的市场一般具备四个条件。一是供给在一定阶段是有限的或是被管制的。一个供给能随着需求无限扩张的市场，是无法被投机的。二是投机人可以使用杠杆，也就是使用别人的资金来投机。三是市场交易有足够的活跃度，投机人能够及时退出。四是投机所得能够基本实现，归投机人所有。我国股票市场和房地产市场之所以投机过度，就是因为我们为投机创造了这四个条件。我国股票市场实行发行审核制，发行节奏由监管部门控制。我国房地产市场的土地供应由各级政府控制，土地供应节奏不取决于市场。我国股票市场和房地产市场都可以使用杠杆，房地产市场的杠杆率远远高于股票市场。今年1～8月住宅销售金额1.5万多亿元，居民住房贷款增加近3万亿元，足见今年居民买房的杠杆率超过了60%。我国股票和房地产二级市场都存在严重的交易过度，都是全世界交易最频繁的市场，演变成了好像一级市场是为二级市场服务的，市场功能完全颠倒。我国对股票投资所得不征资本利得税，对二手房交易所得征收20%所得税。但是由于各地政策不一，部分地区可以豁免。即使征税地区，中介机构也可以通过做低房价、合同外付款等方式，全部或部分规避税收。这几乎是业界公开的秘密。总之，股市和房市都为投机盛行创造了这四大条件。 既然从投机的角度看，股票市场和房地产市场在制度上的方便程度基本相同，那么我国股票市场能造成多大泡沫，房地产也可能造成多大泡沫。不同的是，我国股票市场基本上每五年到七年都要经历一次巨大的波动周期，将聚集的风险释放出来。而房地产市场始终在不断地积累和沉淀风险。由于房地产价格始终在不断上升，形成了投机人的投机所得和不断推高的房价，最终需要由具有真实需求的后来的房屋购买人来承担。投机造成的风险和成本需要由真实投资需求人来承担。 当前，我国的利率出现了大幅下行，各类金融投资收益率大幅下降，全球处于低利率状态，房地产贷款利率已经从过去的7%左右下降到4%左右。一方面是大量资金需要寻找高收益的市场或资产，十分青睐房地产；另一方面，房贷利率的大幅下降进一步降低了使用杠杆的成本。再加上部分地区为了鼓励买房，进一步提高房贷比例，银行争相扩大房贷的优惠条件。这些就为房地产投机创造了更加便利的条件。近期，由于房地产市场投机过度，交易量和价格不断攀升，部分地区的土地招标和房价已经处于失控状态，值得相关部门高度警觉。 我国的房地产政策，必须要保护和鼓励以家庭的未来收入为基础的真实的居住需求，必须要保护和鼓励以未来房屋租金为基础的长期投资需求，坚决打击以博取市场差价为基础的短期投机需求。只要房地产市场上过度投机行为被抑制了，基于真实居住和长期投资的需求是越旺越好。真实投资需求旺，说明中国房地产需求的高峰期还没有过去，房地产引领经济的增长动力还没有减弱，这当然是好事情。但是如果是投机和交易过度，形成了房地产虚假繁荣和房价的巨大泡沫，随后将出现房地产市场的巨大震荡，那对中国经济和金融市场的稳定都将是灾难性的。因此，当前我们必须把房地产政策的调整放在打击过度投机上，而不是简单采取限购政策了事。而抑制过度投机，关键是要改变形成过度投机的市场条件。 第一，要坚持房地产的市场化供给机制，特别是土地供应的市场化。由于各地政府的土地供应受到规划和土地管理制度的限制，再加上部分地区的确存在土地供应过度，商品房库存过大等问题，以及社会对各级政府卖地行为的批判，导致部分地区政府收紧了住宅土地供应，甚至出现了越是房价暴涨的地区，土地供应越紧张的局面。我国目前的居民住宅供给能力和未来供给能力都是巨大的。很多关于未来房地产特别是土地供给不足的观点都是由错误的舆论导向造成的。首先我们必须要坚