泰安银座购物广场物业部调研报告【精品资料】.docVIP

泰安银座购物广场 一、基本概况 地 址：泰安市东岳大街81号 建筑面积： 投入使用时间： 所属产权： 建筑高度： 自营面积： 营业时间：停车场： /自行车、摩托车停放处1500 m2（免费） 每层功能分布1层：2层： 3层：4层：5层：物业部办公室房间数： 间； 面积： 现有办公设备： 机1台 ； 电脑台电话： 管理机构的设置，应该坚持三个基本原则：职责明确，分工合理；精简高效，操作方便；切合实际，不拘一格。 该店的组织机构设置存在如下问题： ⑴岗位人员安排与机构设置不符，缺编情况严重。 ⑵工程方面： ①按照物业部提供的组织机构图表（附后），物业部分办公室、物业科和安保科，物业科设三个科长，科长属下设置有五个专业主管，此种设置不合理。科长有一人即可。主管和班长的岗位可去掉一个，保留一个比较合适。 ②如果空调班或者综合维修班的主管/班长工作能力较强，可考虑将综合维修班与空调班合并。 ③如果强电班或者弱电班的主管/班长工作能力较强，强电班和弱电班也可合并为一个电气班。 ⑶安保方面： ①安保科设一个科长即可，可减掉一个编制。 ②科长下设三个主管没有必要，可减掉一个，二个主管跟班倒同时负责消防工作。 ③监控室设备操作运行由弱电科负责不太合适。因为监控室是消防、治安的指挥中心，而安保科是消防、治安工作的主抓部门，监控人员通过监控设备能有效监测店内各部位的安全情况，随时指挥、调动警力。故监控设备的操作运行应划归安保部管理。监控室的设备维护保养工作可由弱电科负责。 2、人力资源的评估 a泰安店物业部定编人数为98人，其中物业部长1人，副部长1人,物业科35人，安保科59人。 现有员工75人，其中物业部长1人，副部长1人,办公室3人，物业科27人，安保科43人。缺编情况严重。 员工中大专以上学历7人，中专学历32人，有1人为中级职称，1人有初级职称；工程人员获取岗位证书的有6人。 从员工知识结构看，中专以上学历人数占物业总人数的52％；比例比较高。但必须指出的是，工程部门属技术性、专业性较高的部门，在现有27人中，只有电工与电梯维修岗位6人持有特殊岗位证书，制冷空调专业的工人没有一人取得证书，这不但不符合劳动规范要求，而且也保证不了设备设施的正常运行，一旦出了事故，公司也负有责任。 b物业部员工中有17多人与店里签订了劳动合同，签订人数比较多，这是比较好的，但是，由于签订合同后员工工资不但没有提高反而下降（扣减劳动保险费用），部分员工不愿意签订劳动合同，这是很不正常的现象。 c从现场调研和分析同行业员工工资水平，目前物业部门部分岗位的员工工资标准太低，特别是工程技术人员，月工资水平很低。员工工资低表面上看可降低人力成本，但实际上却并非如此。花很大精力和时间培养出一个成熟的技术工人很不容易，他们是很多单位的招聘目标，而这些工作能力较强的人，心都比较高，其稳定性较差，工资定得偏低，人才容易流失。长期下去我们的员工队伍中就会没有突出的尖子人才，这样企业管理很难上档次。因此应尽快改变这种局面。 目前，物业各部门负责人都有顾虑，本店对面有两家店马上就要开业，届时可能又有一些熟练员工被聘走，各岗位的工作会受到极大影响。 d通过面谈和现场查看工作，主管以上人员具备基本的干部素质，基本能完成现阶段的工作，但要想管理上档次，各级干部的管理水平还要进一步提高，建议上一级领导应经常组织安排统一培训，并进行考核，提拔有潜力的人员担任相应的领导职务，带领员工更好地开展工作。 对于一般员工基本素质的调查，采用的是抽查各专业部分员工进行笔试答卷的方式，考试成绩见下表： 岗位 参加人数 个人分数 平均分数 暖通 2 82 52 74 弱电 1 70.5 70.5 电气 1 49.5 71 保安 6 61 55 61 52 50 60 81 保洁 4 44 36 33 41.5 77 说明： ◇此表中保安试卷满分为70分，保洁试卷满分为50分，暖通试卷满分为90分，弱电试卷满分为70分，电气试卷满分为100分。 ◇试卷中每题10分。 ◇本评估表后附原始试卷。 通过