物业管理费收缴想法.docVIP

又一年了，不管怎么样，领导终于考虑了我的工作安排，虽然有点屈才，但毕竟是我和领导的接触太少，和我本人刚直不讹的性格，决定着我不吐不快。去物业的这几天，明查暗访有一点想法：物业公司的生存关键在于它的循环运转，不能靠中心补贴。而循环运转的核心在于它的资金运转，也就是物业管理费的收缴。而咱们的物业管理费的收缴率很低，最低时不足30%————？ 造成欠费的原因主要原因： 内因有三个：一是物业公司服务不到位，令业主不满意，但一般是个别业主，很少引起大范围欠款。二是房屋出现质量问题，比如天花板掉落和漏水问题，但业主难以找到开发商解决问题，会通过拒交物业管理费，希望物业公司进行处理。三是开发商或物业公司侵权，对承诺的事项执行不到位，或占用公共用地，销售车位等，有些问题是由于法律对权益界定不明确引起，可能导致大范围拒交。 外因一是物业管理混乱、服务质量较差或者存在违约行为；二是当未实际居住或房屋出租时，业主往往以未享受到物业管理服务而拒缴物业管理费；三是未签订物业管理服务合同，实践中有物业管理公司应当与业主委员会之间签订物业管理服务合同，而不需单独和每位业主签订合同，由于未订立物业合同，也有业主们会以此为由而拒不交物业管理费用；四是无正当理由。 有一个思路，就是将物业管理费纳入信用体系中，同时物业管理公司也建立一个诚信体系,业主一旦欠费，不管是水电费，还是管理费，都会在其信用档案中留下不良记录。这个不良记录和信用卡欠款一样，会影响其贷款、购房、子女上学、就业以及工商启照等，业主委员会、办事处不于开信证明。而物管公司建立的信用体系旨在呼吁业主和物业公司都要讲诚信，将整个行业都规范起来。此外，奖惩机制也要建立起来。比如：信用度高的业主可享受贷款上利率的优惠，业主针对服务不周到的公司也可直接投诉，信用度高的公司名称将予以公布以提高知名度。 通过强化业主委员会的职能，有效监督物业管理公司，促使物业管理公司提供优质服务。除通过正当有效途径来表达全体业主的意志，对业主逾期交纳管理费用的，业主委员会还有权督促其限期交纳。从源头上化解矛盾，减少纠纷。 确立新的物业管理消费观和签订完善的物业管理合同。通过宣传和公开物业管理收支财务情况，让业主理解到物业管理费的具体服务内容和价值所在。在签订物业管理服务合同时，应当把签订内容详尽、权利义务明确的物业管理合同作为防范物业管理纠纷的重要手段。在确定双方的权利义务的基础上，根据物业管理服务内容和标准来综合确定收费水平。积极协商解决。当发生物业管理费纠纷时，应通过沟通和谈判，积极协商解决问题。同时可请求社区、街道、行业协会、行业管理机关主持和解，妥善处理纠纷。预计，物业管理费纠纷大多数都可通过和解方式解决的。 措施： 1， 每个拒交户都有它的理由拒交物业管理费，诸如物业管理服务不到位、开发商承诺的事未兑现等来转移他们自己缴交物业管理费的义务。首先，我们以客服主管名义拟写了一份《致业户的一封信》。这里强调一下所写信件并不是一视同仁的，而是根据不同内容写不同的信件。信中可专门以拒交户所提出的不同理由为核心，针对各业户所提出的问题一一加以说明，让拒交户了解物业管理企业生存的艰辛，让他们知道树立维权益识并不是通过拒交物业费来体现以及物业管理真正的含义、涵盖范围、服务职能……。 ，在拥有充足理由的前提下，应该派客服员到拒交户家中拜访（拜访次数不低于三次），然后再由客服主管进行上门劝说，劝说过程要注重业户的一言一行，面带微笑，适当地欢迎他到物业办公室坐客等。这就涉及到与业主沟通的技巧是因人而异。也可以用本人的特长给业主搞计算机维护、影视制作等等以沟通和融洽物业与业主的关系，对于通情达理并又无特别理由的业主是行之有效的。 2，发催款函是采用带法律性质的文件，首先要让业户感觉到我们物业企业已经是达到惹耐的最大限度了，将要通过法律途径来解决欠费纠纷问题。作为业主其实并不想惹上官司，那样做既失去了面子又浪费了时间，相当于赔了夫人又折兵。催款函中可添加一些法律上的专业术语，体现如不缴费将会造成怎么样的结果等。举个例子，催款函的主要内容是表明“业主拒交物业管理费用的行为是不合理、不合法的，也损害了其他业主的合法权益。请业主几日内付清所欠的物业费用，否则将通过诉论方式主张权利……”。这样一来，业主不担心也得担心了。 3，每个单元的一楼墙上都统一用宣传板公示着每项物业管理费的收缴明细住户将物业管理费交到物业公司手中，那么住户就是上帝，物业公司就应该将服务主动送到住户的门前和手中，而不能被动地做服务工作，那样不但给住户造成不便，也给自己增添了不必要的工作量。总而言之，住户需要的是明明白白消费，这也是物业公司必须的、最基本的，.对于物业费，要做到两点，公开化、民主化。多数业主