提升私人参建居屋质素始有保证.PDFVIP

2015.1.13_LAU_Kwok_Yu_Developer_Participation_in_production_of_subsidized_sale_flats_published_HKET 提升私人參建居屋 質素始有保證 撰文:劉國裕香港城市大學公共政策學系副教授／香港房屋委員會委員 欄名:房策透視 《香港經濟日報》2015 年01 月13 日星期二 (筆者按: 本文原題目為「發展商參與建設資助出售房屋的再思」，現題目由《香港經濟日 報》國事港事欄編者提) 《長遠房屋策略》表示：「會在鞏固房屋階梯和促進社會流動的大前提下，研究如何進一 步豐富資助自置居所的形式，並適時推出一些資助出售單位的補充計劃。」（2014, 5.3 段） 近日有報章報道，指私人發展商將會獲政府邀請，參與「混合發展計劃」，協助政府提供 資助出售單位。據悉，當局將透過地契條款，要求發展商在該計劃的項目完成後，隨機抽 出指定數目單位，以居屋價和條款售予合資格的市民。消息又透露，政府內部已完成研 究，認為「混合發展計劃」，較「私人機構參建居屋計劃」（以下簡稱PSPS 或「私人參 建居屋」）更可行。 私人參建發展商僅追求利潤 筆者嘗試在本文就此兩種不同模式作進一步探討，並建議政府善用香港房屋協會多年建設 實而不華的資助出售房屋的經驗，增建資助出售房屋，加快滿足市民的安居需求。 私人機構參建居屋，已有很長的經驗。1978 年至2002 年間當局建成的居屋單位共32.3 萬個，其中三成，約9.8 萬個屬私人參建居屋。在七十年代，發展商不滿政府興建居屋， 不讓發展商參與「有利可圖」的資助出售房屋計劃，政府從善如流，私人參建居屋計劃才 應運而生。 私人參建居屋計劃下，政府選定合適土地，並在招標文件上列明：⑴住宅單位的大小及數 量；⑵非住宅設備（如商舖及停車位）數量及面積上限；⑶住宅單位建成後房委會承諾按 每平方米實用面積，以一個指定保證價格回購全部住宅單位。所有單位由房委會負責再訂 合適價格售予指定的合資格居屋申請人，日後該等單位的售價不論高於或低於支付予私人 1 2015.1.13_LAU_Kwok_Yu_Developer_Participation_in_production_of_subsidized_sale_flats_published_HKET 地產商的保證價格，一概與該項目的發展商無關。換言之，房委會一力承擔賺蝕的風險和 責任。 私人發展商的考慮只是發展成本：⑴投標價內須支付的地價；⑵建築費用；⑶財務開支 （因借貸而須支付的利息等）；⑷行政等相關開支；⑸發展商自定的利潤（即1 至4 項 的總和的預設比率）。如上述五項成本的總和（按住宅面積每平方米計算乘以總面積）與 當局承諾向發展商購買全部住宅面積的總價格相若，發展商就算「有利可圖」。因為除保 證價格可能高於上述五項的總和外，利潤主要來自出售非住宅設施（商舖及停車位）的收 益，因為當局沒有在非住宅設施的售價設上限，一般而言，有關收益遠高於開發成本。 如投標的發展商的信譽及實力相同，當局會以「投標價高者得」的原則選定發展商。標價 包含地價，是發展商博取發展整個「私人機構參建居屋計劃」的權益的關鍵。 首考慮省成本居屋質素參差 PSPS 過去受人詬病的地方，是質素參差。原因是政府已預先告知發展商以指定價格保證 回購全部PSPS 住宅單位，即是說，發展商因毋須顧慮PSPS 單位的銷情，便以設法節省發 展成本為首要考慮，提供「預計可過關的質素」的單位，以便增加利潤額，最終令建成的 單位的質素不保。 此外當局認為難以「微觀監督」最終建成單位的質素。除非監督機構能詳列建設物料和終 端建成單位的每項細節，確保發展商一一遵從，並且增加人手，以「微觀監督」方式監督 最終建成單位的質素，否則「私人參建居屋」的質素難有保證。 有鑑於此，「私人參建居屋」不應成為「進一步豐富資助自置居所的形式」的首選模式。 較理想的模式，應是「混合私人參建私樓及居屋模式」（簡稱「混合發展計劃」），在同 一發展項目下，由當局指定機構（房委會或房協）負責隨機抽取不少於33%的建成單位， 並提名居屋合資格買家購買這些具折扣價的單位。 隨機抽取最好以整幢大廈抽出，如計劃下完成六幢大廈，可抽出其中兩幢，以減低私樓業 主因同一幢大廈有私樓及居屋單位會拖低其單位樓價的憂慮。 隨機抽樣作居屋保建築質素 「混合發展計劃」下當局會少收地價，但建成的單位的質素應較有保證，因為發展商建樓 時不可