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第二章 市场比较法 市场比较法 学习目标：掌握市场比较法的公式及应用、熟 悉市场比较法的基本原理，基本概念。  市场比较法的原理  交易实例的搜集  可比实例的选取  各种修正的计算  实例运用 2.1 市场比较法的原理 2.1.1 概念 市场比较法（Market Comparison Approach） 是参照于估价时点近期、类似房地产的实际成 交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。 又叫市价比较法、交易案例比较法、市场资料 比较法等。 2.1.2 理论依据 替代原理 2.1 市场比较法的原理 A 欲购买 B 待出售的一处住宅，A 以周边一处住宅的价 2 格为标准出价5000元/m ；B嫌价格太低。 B房产所在地 1. 交易情况修正 2. 交易日期修正 3. 区域因素修正 4. 个别因素修正 2.1 市场比较法的原理 2.1 市场比较法的原理 2.1.3 市场比较法的适用条件 市场场比较法依赖于活跃的房地产市场所 提供的市场资料和交易实例，是以发育健全的 房地产市场为基本条件，同时还应掌握充足的 交易实例资料。具体来说，可选取的交易实例 应数量充足，一般要求理想的交易实例资料有 10个以上，其中最基本、与待估房地产状况最 接近的实例要有3－4个。 2.1 市场比较法的原理 2.1.4 市场比较法的适用范围 适用于房地产市场发达、活跃和完善的地 区，而且有广泛市场交易的房地产类型。如普 通住宅、商铺、写字楼、厂房、空地等，这些 房地产由于数量众多，交易频繁，可搜集到充 足的交易实例资料，使市场比较法具有使用基 础，而经常采用市场比较法。 （不宜采用市场比较法：在房地产市场发育尚 不够充分的地方；在没有或较少有房地产交易 的地方；特殊类型，如古建筑，寺庙，公共） 2.1 市场比较法的原理 2.1.5 市场比较法的操作步骤 (1)搜集交易实例 (2)选取可比实例 (3)建立价格可比基础 (4)进行交易情况修正 (5)进行交易日期修正 (6)进行房地产状况修正（区域、个别因素） (7)求取比准价格 2.2 交易实例的收集 2.2.1 收集资料的范围 2.2.2 收集资料的内容 (1)交易双方情况及交易目的 (2)交易实例房地产状况 (3)成交价格、成交日期、付款方式 2.2.3 收集资料的途径 (1)查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料，如房地 产产权转让时成交价格的资料、交易登记资料、近期 政府出让土地使用权的地价资料，政府确定公布的基 准地价、标定地价和房屋重置价格资料等。 (2)查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息等资料。 (3)参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价格 信息，索取有关资料。 (4)向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司 法机关等调查了解有关房地产交易的情况。 (5)假装成房地产购买者，与房地产出售者，如开发商、 代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料。 (6)同行之间相互提供。估价人员、估价机构如能组成类 似学会、协会、联合会之类的组织，可以约定相互交 换所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。 2.3 可比实例