上犹宾馆市场调研.ppt

上犹宾馆市场调研报告 目录： 调研目的对象和调研方式方法 上犹宾馆旅店业分布，价格分析与占比 上犹宾馆旅店业市场分析，竞争分析 本项目优劣势分析 项目定位及依据 项目酒店投入产出预算 一、调研目的对象和调研方式方法 调研目的：分析上犹宾馆旅店业经营规模、发展状况，价格等为本项目提供参考依据。 调研对象：针对上犹县城所有住宿类宾馆旅店进行深入了解，并收集各门店的价格、配套设施、地址、电话、入住情况等信息。 调研方法分为两部分： 1、先实地观察记录各门店整体装修风格、楼层数量、空调外机数量、地面与地下停车位数量、目测客房数量。 2、22：30左右开始电话了解各门店的价格、客房数与入住率等信息，电话询问后再实地求证. 上犹宾馆旅店业分布 价格分析：区间与占比 价格占比 个性酒店价格定位 上犹宾馆旅店业市场分析，竞争分析 市场分析： 1、 上犹旅游业带动城市发展，南康赣州经济圈对上犹的辐射作用日趋明显，以水南大道为例新开业宾馆数量呈明显上升趋势。 2、上犹最易接受客房价格区间为80-120（91-109 占29.3%，60-90占 38.9%） 3、从宾馆整体装修和价位入住率来看，经营状况呈现装修整洁高档客房入住率越高平均房价越高等特点。 4、开业较早、设备老化、形象较差的宾馆客房价格偏低。 5、上犹市场逐渐呈现多元化、网络化、快捷性、经济性特点（高档宾馆都开设有KTV包厢麻将房等提高了宾馆消费附加值，宾馆住宿消费趋于经济合理） 竞争分析： 1、本项目距上犹4星级酒店希桥酒店200米，距丽景湾酒店50米，项目地一公里范围内有近10家不同档次的宾馆。若本项目顺利启动上犹中高档宾馆市场将面临重新洗牌，一些老的环境与服务不佳的宾馆将退出市场。 2、据凌晨实地观察，高层酒店宾馆经营情况较好如希桥酒店、丽景湾、聚源皇冠大酒店高楼层入住率相对更好。 本项目优劣势分析 优： 1、位于政务新区，与希桥、丽景湾呈三足鼎立对上犹整个市场有强大吸引。 2、本项目1-3层商业广场对宾馆服务多元化提供条件。 3、本项目是目前上犹唯一拥有31层高度，面积达10239.75㎡的酒店公寓. 4、拥有上犹首个大型地下停车场，可为宾馆和商业卖场提供充足的停车位，提供休闲购物娱乐住宿一站式服务。 5、本项目统一精装修，居住环境和舒适度更高。 劣： 1、项目地处新区且只临一条街道文兴路，市场成长期会稍长。 2、客房数对比希桥87间，丽景湾76间，本项目162间入住率将是巨大考验。 项目定位及依据 符合楼盘整体营销思路体现“离尘不离城”，实现美食-休闲-娱乐-住宿完美结合。 形象定位关键词：亲水、高层、五星物业、个性、快捷。 客户定位：快捷商务人士、旅游群体、政府公务住宿。 价格定位：依据本地消费水平和希桥、丽景湾各价位入住率情况看，本项目价格建议定在90-300区间同时办理会员锁定固定消费群体。 依据： 1、上犹县城人口8万，但有近一半目标客户分布在广东、福建等外省，所以在市场份额有限的情况下，本项目在形象宣传定位上力求新颖、独特、个性、高档次。在价格定位上又不脱离本地消费水平。 2、近年上犹新开宾馆楼层多以7层左右客房数量为30-40间为主，经营项目单一仅以住宿和麻将为主。仅希桥、丽景湾、聚源皇冠大酒店、明珠商务宾馆提供KTV汗蒸等娱乐服务。所以本项目定价目标为抢占100-300元消费群体份额，（据报告第4页：91-109区间306个房间，110-150区间162个房间即上述两个价格区间只需抢占34.6﹪份额即可实现满房。 项目酒店投入产出预算 * * 附表 1.3% 7.6% 15.5% 29.3% 38.9% 7.3% 上犹最易接受客房价格区间为80-120（91-109 占29.3%，60-90占 38.9%） 500元以上的高端酒店 300-500元的星级酒店 100-300元AAA个性酒店 80-100元普通宾馆 80元以下旅馆 AAA个性酒店 137.028万元/300万元＝45.7% 预计两年内收回成本 年投资回报率=营运现金流/初始投资 56.028万元＋81万元折旧摊销费＝137.028万元 营运现金流 74.704万元－18.676万元＝56.028万元 税后利润 74.704万元*25%＝18.676万元 营业所得税金 536.544万元-81万元-89.24万元-291.6万元＝74.704万元 营业利润 162间*1500元/间*12=291.6万 租赁费 894.24万元*10％＝89.24万 经营费和管理费 162间客房*4万元每间装/8=81万元 固定资产和装修费摊销（按8年摊销） 894.24万元*60%＝536.544万元 年均经营毛利润 60%