6.15陆家嘴,商业地产租赁业务.pdfVIP

2011 年06 月15 日 房地产行业 公司调研纪要 陆家嘴（600663）：商业地产租赁业务 业绩出色 房地产行业研究小组 事件：6 月10 日，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司邀请各 联系人 机构投资者及行业分析师参观公司部分物业，并与公司高管访谈。 陈利 8621 chenli@ 投资要点: 德邦证券有限责任公司 上海市福山路 500 号城建国  公司发展战略以持有物业为主，不轻易出售商业地产，经营性现金 际中心26 楼 流稳定。公司商业用地于较早年份获取，土地价格便宜，建安成本 较低，以公允价值计算溢价较多，出于长期增值及经营效益考虑， 公司注重长远收益，持有物业为主。  公司控股股东陆家嘴集团开始注重金融及旅游业务的投资。目前， 陆家嘴金融发展有限公司已出资20亿元入主海协信托，陆家嘴集团 是迪斯尼度假旅游区中方控股股东——申迪集团的第一大股东。公 司愿景利用集团优势，抓住迪斯尼商机，多元化经营，拓展发展道 路。  公司于陆家嘴地区现有土地存量约33万平方米，尚未开始动迁工作， 上海陆家嘴区域外土地存量18.3万平方米，天津地区土地存量19.2 万平方米。此外，董事会计划今年拿地金额为30亿元。充足的土地 储备为公司“一足立于上海，一足立于其他各地”做好准备。  在公司重大在建项目尚未全面投入运营，住宅项目延迟推盘的情况 下，我们预计今年利润12亿元左右，基本保持10年水平，每股收益 0.64元，12年利润15亿元左右，每股收益0.8元。 请务必阅读正文后的免责条款部分 1. 房地产租赁业务业绩出色 2010 年，公司房地产租赁业务收入是营业收入的第二大来源，占比 21%，租赁业务收入计7 亿元。公司在营甲级写字楼6 栋，都市研发楼2 个园区，商场2 个，住宅公寓1 个；在建甲级写字楼6 个，都市研发楼 2 处，商场1 个。 公司未来将商业地产自持租赁业务作为公司重要的主营业务，从目 前在营、在建项目状况来看，租赁业务将持续为公司业绩作出出色贡献。 我们走访了公司部分物业，获得如下判断与结论： 1.1 写字楼经营持久，利润率上升快 根据走访物业情况，公司写字楼通常以3 年起租，且续租率高，根 据市场，公司每年可将租金提价 10%-15%。商业地产租赁业务的本身性 质决定了经营的持久性，并随着物业的逐渐完善，经营成本上升速度将 低于经营收入上升速度，因此，2010 年，公司房地产租赁业务成为利润 率上升最快的主营业务，利润率比上年增加23.38 个百分点。  星展银行大厦，总建筑面积6.7 万平方米，出租均价9 元/平方米/ 天，目前出租率93%，入住率80%。该写字楼位于小陆家嘴黄金地段， 拥有先进的辐射空调设施及建筑设计，公司权益比例100%。  钻石大厦，总建筑面积4.9 万平方米，出租均价6-7 元/平方米/天， 目前出租率100%，公司权益55%。该建筑是中国唯一的钻石交易中 心，入住租户多为国家钻石交易相关职能部门和钻石交易会员商户。 1.2 在建项目规模大，业绩预期良好 公司目前在营项目权益面积为 74 万平方米，而在建项目权益面积 达 134.3 万平方米，为在营项目的181.5%，预计竣工时间为2011 年至 2015 年不等。规模巨大的在建项目，为公司未来突出