CPA 税法 教材精讲 第八章 土地增值税法 第一段.pdfVIP

第八章 土地增值税 近三年考题分析表 年度 2008 年 2009 年 2010 年 题型 单项选择题 1 1 1 多项选择题 1 1 1 计算题 1 （3 分） 2 （3.5 分） 1 （4 分） 合计 3 （5 分） 4 （6 分） 3 （6.5 分） 本章考情分析 本章属于税法考试的重点章，所有题型均涉及，既可独立出计算题，也可和营业税、 印花税、企业所得税结合出题。分值约为5 分左右 本章重点、难点 征税范围；扣除项目的确定；应纳税额的计算；土地增值税的清算管理 本章易错考点 1、扣除项目的确定 （1）房地产开发费用的计算 （2 ）房地产企业和非房地产企业在扣除项目上的区别（印花税、加计扣除） （3 ）对于企业在承受土地时已缴纳的契税，直接计入土地使用权的支付金额中，而不再作 为税金扣除 2、应纳税额的计算：应纳税额=增值额×适用的税率－扣除项目金额×速算扣除系数 本章识记性内容 1、征税范围（应征项目；不征项目；免征项目） 2、税收优惠 3、清算管理 （1）应当清算的情形 （2 ）税务机关可要求清算的情形 （3 ）非直接销售和自用房地产的收入的确定 本章主要内容 一、我国土地增值税的特点 （一）以转让房地产的增值额为计税依据 土地增值税的增值额与增值税的增值额有所不同，土地增值税的增值额以征税对象 的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与会计核算 中计算会计利润的方法基本相似。而增值税的增值额只扣除与其销售额相关的进货成本价 格。 （二）实行超率累进税率 二、纳税义务人 1、无论法人与自然人； 2、无论经济性质； 3、无论内资与外资企业； 4 、无论部门。 三、 征税范围 （一）基本征税范围 1、转让国有土地使用权； 2、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让； 3、存量房地产的买卖。 （二）具体情况的判定 1、房地产继承、赠与 （1）房地产的继承。这种行为虽然发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用 权的原所有人（即被继承人）并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，这种房地产的 继承不属于土地增值税的征税范围。 （2 ）房地产的赠与。是指房产所有人、土地使用权所有人将自己所拥有的房地产无偿地交 给其他人的民事法律行为。但这里的“赠与”仅指以下情况： ①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡 养义务人的。 ②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产 权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 房地产的赠与虽发生了房地产的权属变更，但作为房产所有人、土地使用权的所有人并没有 因为权属的转让而取得任何收入。因此，房地产的赠与不属于土地增值税的征税范围。 2、房地产的出租 房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。 因此，不属于土地增值税的征税范围。 3、房地产的抵押 对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转 移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土 地增值税的征税范围。 4 、房地产的交换 这种情况是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。由于这种行为既发生了 房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按《土地增值税暂行条 例》规定，它属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地 税务机关核实，可以免征土地增值税。 5、以房地产进行投资、联营 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投 资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投 资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地