对城市房屋拆迁估价的思考_以西安市为例.pdfVIP

中国房地产金融·2011 ·第1 期 对城市房屋拆迁估价的思考 ——以西安市为例 □ 殷 琳 随着我国城市建设的发展，人民物质文化生活水 素，对其房地产市场价格的评估。”第二十八条规定： 平的提高，部分旧的城市配套设施及功能已不能满足 “以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的，对所 城市发展的需要，旧城区改造在一定时期内成为城市 调换房屋的房地产市场价格进行的评估，参照本意见 建设重要的课题。政府出台了一系列的与城市房屋拆 执行。”从替代原则的角度出发，这两种补偿方式补 迁相适应的法律、法规。按照我国《城市房屋拆迁管 偿的价值量不应有较大偏差。 理条例》和国务院法制办2010年1月29日公布的《国 在西安市城市房屋拆迁的实际中，被拆迁人获得 有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》的规定， 的货币补偿款不能在市场上买到适宜的住房，同时， 在城市房屋拆迁补偿过程中，房地产估价是不可或缺 《西安市棚户区改造管理办法》第十七条规定：“拆迁 的法定环节。 人根据被拆迁人的情况，可以采用购买普通商品房、 1 城市房屋拆迁中估价对象的双重性 经济适用住房或者提供廉租住房的方式进行安置。” 城市房屋拆迁中估价对象依据拆迁补偿的方式确 2004年6月10起实施的 《西安市城市房屋拆迁管理 定。按照有关法规，城市房屋拆迁补偿的方式有两种， 实施细则》第二十六条规定，实行产权调换的住宅以 一是货币补偿，二是产权调换互找差价。《城市房屋 被拆迁房屋产权的建筑面积为安置依据。第四十六条 拆迁管理条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额， 规定：“拆迁住宅房屋，被拆迁人属于享受最低生活 根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以 保障待遇对象的，实行产权调换等面积部分，不找差 房地产市场评估价格确定。”第二十五条规定：“实行 价，超面积部分，按应交款的50%缴纳。”可见，在 房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例 产权调换时，政府对被拆迁人给予了补贴。因此，在 第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所 西安市房屋拆迁实际中被拆迁人选择产权调换的比例 调换房屋的价格，结清产权调换的差价。”因此，实 较大。同时，产权调换对于拆迁主体开发商来讲，由 行货币补偿的估价对象为被拆迁房屋，实行产权调换 于占用前期开发资金少，开发商也是乐意接受的，这 的估价对象分别为被拆迁房屋和所调换的房屋。即实 也是各地产权调换这一补偿方式比较盛行的主要原 行产权调换的估价对象具有双重性。这一点在《城市 因。 房屋拆迁估价指导意见》中也能看到，《城市房屋拆 2 城市房屋拆迁补偿估价对象的范围 迁估价指导意见》第三条第一款规定：“本意见所称 城市房屋拆迁估价是为拆迁补偿提供价值依据 城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿 的，因此拆迁补偿的范围就是估价对象的范围。房地 金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因 产是一个有机的不可分割的整体，我国实行房屋所有 38 中国房地产金融·调查与研究 权与该房屋占用的建设用地使用权权利主体一致的原 价格时，根据被拆除房屋的区位等因素确定。区位是 则。也就是说，房屋所有权者同时拥有该房屋占用的 城市土地最重要的特征之一，城市房屋拆迁补偿金额 建设用地使用权。城市房屋拆迁时，房屋所有者在失 考虑的“区位”因素，就是对被拆迁房屋所占用范围 去房屋所有权的同时也失去了建设用地使用权。城市 内建设用地使用权的补偿。在此进一步说明，对建设 房屋拆迁从表面上看，只是将房屋（严格地讲是建筑 用地使用权的补偿，没有区分出让建设用地使用权和 物）拆迁，但本质上是涉及国有建设用地使用权的交 划拨建设用地使用权的情况，也就是说，这两种情形 易，即城市房屋拆迁的过程也就是国有建设用地使用 都应当给予补偿。 权被收回的过程。根据我国 《宪法》规定：国家、全 由以上可知，城市房屋拆迁补偿估价对象的范围 民、集体所有的财产受法律保护，国家保护公民的合 是被拆迁房屋及其占用范围内的土地。即被拆房屋的 法收入、储蓄、房屋等合法财产的所有权。房屋被拆 市场价格就是被拆迁房屋的所有权价格和其占用范围 除