国家经济调控成效下房价变化及政策建议解析.PDFVIP

国家经济调控成效下房价变化及政策建议 1 杨 玥 1998 年 7 月 3 日，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快 住房建设的通知》，原先的福利分房制度彻底被废止，这成为中国住房制度改革 的一个分水岭。此后中国房地产市场蓬勃发展，作为国民经济的支柱产业，成为 新的经济增长点。但是随着房价一路上涨，人们看到的已经不只是房地产产业的 新兴和繁荣所带来的经济增长，更多的是对房地产市场未来发展前景的担忧。 房地产产业市场化运作顺应了市场经济发展要求，提高了城镇居民住房条 件。随着中国人口的增长、人民消费水平的提高等因素的影响，房地产市场需求 猛增，房价也大幅攀升，更多的人直呼“买不起”。从 2001 年到 2010 年这十年 之间，房价经历了2001年至2003年较温和的上涨期，也经历了2004年至2008 年初的快速攀升期，虽然在2008年有所回落，但在2009年以近24%的疯狂飙升 令人叹为观止。为此，政府出台了一系列的房地产调控政策，新、老“国八条” （2005 年）、“国六条”（2006 年）到第二轮调控的“国十一条”（2010）、“国十 条”（2010）、“国八条”（2011年初），无疑不对高房价作出回应和限制。 那么政府制定的调控政策，是否实现了抑制房价过快上涨的目标呢？政策作 用的内在机理是什么？如果没有实现或者适得其反，房地产市场的症结势必还要 寻找其他途径去解决。社会舆论推波助澜，更多的目光聚焦在房地产市场上，人 们关心着房价的变化如同关心柴米油盐的价格。然而，对于一个特殊时期的房地 产市场，中国政府为了规范该市场的一切行为都应该是有必要的，不论是积极还 是消极的，成功的或是失败的，它都将指引决策层作出更明智的决策。 一、经济调控手段 在现代社会生活中，作为上层建筑的重要组成部分的政策建立在一定的经济 基础上，是党和国家意志的体现，它作为一种社会规范、社会调整的手段存在。 紧缩的经济调控政策(2002年至2007年)：在中国房市第一轮牛市之后，2003                                                               1 杨 玥：上海师范大学商学院2009级财务管理专业学生  年开始中央政府采取了一系列政策措施，态度由支持转为谨慎，2002 年至 2007 年政府采取紧缩的房地产调控政策；宽松的经济调控政策(2008 年 9 月至 2009 年5月)：2008年9月之前，国家基本维持紧缩性的房地产宏观调控政策。2008 年房地产市场出现了全面降价的情况，国家为了稳定房地产市场，调控政策由紧 缩转为宽松；目前的经济调控政策(2010 年至今)：房地产行业又回归了紧缩性 政策，扩大供给、抑制需求这一地产政策达到历史上最严水平，此次调控政策的 力度强于之前任何一个调控期。 调控政策的趋势及特点分析：1. 设计部分越来越多。从国土部分、房地产 税收及税务部分扩及到金融部门，最后出现多部门联合调控；调控手段由单一到 多元，涉及到土地、金融、税收等多方面；2. 调控政策日趋严厉，细则频出。 3. 调控力度逐级加大，并已上升至政治层面。调控方向也从土地、房屋供给环 节延伸到消费、投资需求和房产交易环节，施行全方位调控；4. 调控逐渐实施 地方政府负责制。2010 年面对前所未有的调控压力开始实行省级政府负责制， 为了提高政策的执行力度，2011 年进一步落实地方政府责任，施行地方政府负 责制。 但是，房地产调控政策作为国家机关、政府制定的行为准则，从短期来看， 它是否能够有效地抑制住房价？政策实施的内在作用机理是什么？这些问题将 在第二部分阐述。 二、房地产政策调控的机理 房地产交易虽有其自身的特性，但作为已经市场化了的商品，其价格依然受 控于供求规律，对国家政策实施效力的解析将首先从供需的博弈开始。以最大化 供求方的利润、最大化需求方的效益为基本原则，通过双方的决策行为的受控因 素导出房地产市场的需求和供给函数，由此分析调控政策是否对各利益方决策产 生影响，阐明国家对房价的经济调控政策实施的内在机理。 1．供需双