第二章房地产开发建设的过程.pptVIP

2010年将修订土地基准地价 新标准中的土地级别由原先的十个增加到十二个，各级别价格都有所上调。 土地用途分为商业、办公、居住和工业四大类，也就是将2002年版的“综合”变成了“办公”。 首次将全北京约1100平方公里的建成区，划成500多个区片，价格制定将更加细化。 二环内的大部分土地，都定为最高一级， 三环内则主要是二级和三级 五环内大都为六级以内。 2010年3月，短短两天楼面价相差小一万 北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目 15日 1号地 84轮 40.8亿 楼面价27529元/平米、 远豪 17日 4、5号地 82轮 50.4亿 楼面地价17949元/平米 保利 两块望京地楼面价却相差小一万。 （二）外部融资 主动性融资 债务性融资 发行股票融资 合作开发融资 房地产投资信托 房地产基金 直接债务融资 间接债务融资 工程承包融资 租赁融资 回买 债券融资 银行贷款 其它融资机构贷款 第一节 房地产开发的前期准备 1、主动性融资——融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为 （1）发行股票融资——是最佳的融资渠道 能进行大量地直接融资 使企业获得永久资本 提高企业自有资本率，降低负债率 将经营风险分散给投资者或投机者共同承担 第一节 房地产开发的前期准备 （2）合作开发融资 合资 采用较多且可行的。由开发商提供土地，将 全部或部分土地使用权作为权益投入房地产 项目，而由合作方提供开发资金，双方形成 合资关系，以各自投入的比例分享利润。 前沿货币合约 又称为“双重身份贷款合作”。它是通过贷款 机构出资、开发商出地和技术，成立合资公 司的形式进行的。 房地产辛迪加 是一个同行业联盟利益共同体。是国外房地 产开发商广泛采用的融资方式。它是一个由 一群被动投资者以有限合伙形式组成的投资 房地产的实体。 第一节 房地产开发的前期准备 （3）房地产信托 指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。 第一节 房地产开发的前期准备 房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为  　　①委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等；  　　②代理业务，如代理发行股票债券、代理清理债券债务、代理房屋设计等；  　　③金融租赁、咨询、担保等业务。  第一节 房地产开发的前期准备 2、债务性融资 ——融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为 （1） 直接债务融资 工程承包融资 租赁融资 发行债券融资 回买：一家贷款机构买下某物业，然后再卖还给开发商。物业的购买价格一般为其市场价格的80％，也就是说开发商的融资比例达到了80％。 第一节 房地产开发的前期准备 租赁融资 出租人的房地产——某开发商拥有一块土地，可根据某租户的要求开发建设房地产，并与其签订长期租赁合同。开发商可用每年将定期获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款。 承租人的房地产——开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以此作为抵押向银行申请长期抵押贷款。只要他的经营收入足以覆盖贷款本息和土地租金，他就能够实现利润. 回租——开发商可以将物业以低于市场售价的价格出售（一般不会低于其市场价格的75％，即回租融资的比例高于抵押贷款比例的上限），及时获得资金的回收，并与投资者签订长期回租合同 第一节 房地产开发的前期准备 （2）间接债务融资 国内 房地产保险公司 其它融资机构贷款 房地产抵押公司 房地产财务公司 信用贷款 担保贷款 房地产抵押贷款 土地开发抵押贷款 房屋开发抵押贷款 房屋按揭贷款 第一节 房地产开发的前期准备 银行贷款 国外 外国政府、国外金融组织、国际商业贷款 2007-2008年5月全国房地产开发企业资金来源构成及同比增长 单位：亿元，% 20.1 16.4 35.4 36.7 6.5 10.8 21.5 34.3 08.1-5 29