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第十一章 其他税会计与纳税筹划 第一节 房产税会计与纳税筹划 一、房产税概述 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。 （一）征税范围和纳税人 房产税的征税对象是房屋（房产）。 《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。 （二）计税依据和税率 1．房产税的计税依据。房产税的计税依据分为按计税余值计税和按租金收入计税两种。 （2）对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。 2．房产税的税率 房产税采用比例税率，依据房产计税余值计税的，税率为1.2％；依据租金收入计税的，税率为12％。 （三）应纳税额的计算 房产税应纳税额的计算分为两种情况： （1）以房产原值为计税依据的，计算公式为： 应纳税额＝房产余值×（1－扣除比例）×1.2％ （2）以房产租金收入为计税依据，计算公式为： 应纳税额＝房产租金收入×12％（或4％） （四）征税的若干具体规定 1．新建房屋的纳税义务发生时间 2．投资联营房产的征税问题 3．融资租赁房屋的征税问题 （五）纳税期限 房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。各地一般规定按季或半年征收一次。 （六）纳税地点 房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。 二、房产税会计处理 纳税人对房产税的核算，应设置“应交税费——应交房产税”账户。计提房产税时，借记“管理费用”，贷记本账户；缴纳房产税时，借记本账户，贷记“银行存款”账户；期末贷方余额为应交未交的房产税。 三、房产税纳税筹划 （一）合理确定税基进行纳税筹划 在适用税率既定的前提下，税基是影响房产税应纳税额计算的最为重要的因素。依据税法规定，合理地确定税基也是进行房产税纳税筹划的重要途径。 （二）选择经营方式进行纳税筹划 我国的房产税对不同用途的应税房屋采用不同的计税依据和适用税率。对自用应税房屋，以其原值减除10％～30％折旧后的余值为计税依据，按年计征，适用税率为1.2％；而对出租的房屋则以收取的租金收入为计税依据，适用12％的税率。这就为纳税筹划主体通过合理选择经营方式进行房产税纳税筹划提供了空间。 （三）利用税收优惠规定进行纳税筹划 （四）其他纳税筹划技巧 1．利用地理位置进行纳税筹划 2．选择不动产的类型进行纳税筹划 第二节 城镇土地使用税会计与纳税 筹划 一、城镇土地使用税概述 城镇土地使用税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地单位面积为计税标准，按规定税额征收的一种税。 （一）征税范围和纳税人 城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。 凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。 （二）适用税额 城镇土地使用税实行分级幅度税额 （三）应纳税额的计算 1．计税依据 城镇土地使用税以纳税人实际占用土地面积为计税依据。 2．应纳税额计算方法 城镇土地使用税的应纳税额依据纳税人实际占用的土地面积和适用单位税额计算。计算公式如下： 应纳税额＝计税土地面积×适用税额 土地使用权由几方共有的，由共有各方按照各自实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。 二、城镇土地使用税会计 企业在缴纳城镇土地使用税时，应该通过“应交税费——应交城镇土地使用税”账户进行会计核算。该账户的贷方反映企业应缴纳的城镇土地使用税，借方反映企业已缴纳的城镇土地使用税，贷方余额反映企业应交而未缴纳的城镇土地使用税。 三、城镇土地使用税的纳税筹划 （一）利用征收范围进行纳税筹划 （二）利用差别税率进行纳税筹划 （三）利用税收优惠政策进行纳税筹划 第三节 契税会计与纳税筹划 契税是因房屋买卖、典当、赠与或交换而发生产权转移时，依据当事人双方订立的契约，由承受人缴纳的一种财产税。契税是我国一个古老的税种。 一、契税概述 （一）契税的纳税人 在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人是契税的纳税人。房地产权属转移过程中，双方签订权属转移合同的，以合同约定的承受人为契税的纳税人；有产权证的，以房屋土地权属证确定的产权人为契税的纳税人。 土地、房屋权属交换是指土地使用者之间，房屋所有者之间相互交换土地使用权或房屋所有权，交换的双方土地、房屋权属均发生转移，并且都是权属的承受者，因此都是契税的纳税人。在确定计算征收税额时，是按照差额计算征收。因此，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳