5流转环节小税种会计核算与税收筹划(75页).pptVIP

方案一：两个项目统一管理、统一进行会计核算。 增值率=(60000-44000)÷44000×100％ =36％，适用税率30％ 土地增值税=(60000-44000)×30％=4800万 方案二：两个项目分开管理，分别进行会计核算。 普通增值率=(40000-32 000)÷32000×100％ =25％，适用税率30％ 土地增值税=(40000-32000)×30％=2 400万 豪华增值率=(20000-12 000)÷12 000×100％ =67％，适用税率40％ 土地增值税=(20000-12000)×40％-12000×5％ =2 600万元 合计纳税5 000万元，分开多支出税金200万元。 方案三：在分开管理、分别核算基础上，普通住宅的增值率控制在20％以下。 普通住宅增值率限制在20％，通过增加公共设施，改善住房设计或条件等来实现， (40000-M)÷M×100％=20％，M=33 333万。 可扣除项目为 33 333万时，普通住宅免税。 豪华住宅增值率： =(20000-12000)÷12000×100％=67％ 因此，适用40％的税率， 土地增值税=(20000-12000)×40％-12000×5％ =2600万 增加支出1 333(33333-32000)万，共3 933万元。 结论：经过税收筹划比方案一少支出867万(4800-3933)，比方案二少缴纳1 067万(5000-3933)。 2.通过控制增值额筹划 控制增值额的方法：一是增加扣除项目；二是降低商品房的销售价格。 增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本和房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。 减少销售收入时应比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。 收入筹划还可将收入分散，即将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的各种设施，从而使得转让收入变少，降低纳税人转让房地产的土地增值额。 案例:聚财房地产公司在中等城市建造一栋普通住宅楼，工程已完工，预以600万元的价格销售。该住宅楼支出：取得土地使用权240万元，开发成本120万元，其他扣除额为97万元。财务测算如下： 应缴纳营业税＝600×5％＝30（万元） 城建税及教育费附加=30×(7％+3％)=3万元 允许扣除金额＝240＋120＋97＋33＝490万元 增值额＝600－490＝110（万元） 增值率＝110÷490＝22.45％ 应纳土地增值税额＝110×30％＝33（万元） 是否存在税收筹划的可能呢？ 解析：普通标准住宅，增值额为22.45％，超过了20％，应按全部增值额缴纳增值税。如果将增值额控制在98(490×20％)万元，就可免土地增值税。实际增值额仅超过12万(110-98)，如不筹划，该公司就应缴纳土地增值税33万(110×30％)。即销售收入增加12万元，多纳税33万元，不划算！ 筹划方案就是降低12万元的销售价格，公司会多盈利21万元。 通过分析可知:在销售收入处于政策平台的转换点附近时，应充分考虑商品价格对税收档次爬升的影响。 3. 利用房地产转移方式筹划 判定是否征土地增值税的3标准：转让的土地是否为国有；产权是否发生转让；是否取得了收入 通过避免符合以上三个判定标准来避免成为土地增值税的征税对象。 如：通过土地管理部门转让房产； 将房产、土地使用权租赁给承租人使用收取租金; 将房地产作价入股进行投资或作为联营条件等，均可免土地增值税。 维美姿公司是升华集团下属子公司，为扩大经营规模，想建办公楼，于2000年以300万元购进一块土地，虽因资金问题没建楼，但土地大幅升值。2006年维美姿以1000万元的价格将土地出售给毅力公司，应缴税如下： 财税[2003]16号规定:从2003年1月1日起，单位和个人转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去购置或受让原价后的余额为营业额。 维美姿营业税=(1000－300)×5％=700×5％=35万 城建税和附加=35×(7％+3％)=3.5万元 印花税＝1000×0.05％＝0.5万元 允许扣除项目额合计＝300＋35＋4＝339万元 增值率=(1000-339)÷339=661÷339 =194.98％，大于100％，适用税率50％。 土地增值税=661×50％-339×15％ =330.5-50.85=279.65万 维美姿可先将土地通过升华集团的维亚子公司做一个流转环节，然后再以协议价格销售给毅力公司。具体做法是： 第一个环节：以800万元的价格将土地销售给维亚子公司，维美姿应纳税为： 应缴营业税=(800-30