第七章土地增值税理论与税收筹划实务试卷.ppt

3．营业费用筹划。 　　作为房地产开发企业，各年度广告费支出是笔庞大的费用项目，广告费支出的多少往往与销售业绩密切挂钩。有些企业集团广告由总公司统一策划、费用由总公司统一列支，很可能出现总公司因广告费支出超出扣除比例不得税前扣除，针对这一情况，可以让子公司承担业务相关的总公司广告费。 4．通过周密项目投资策划进行税收筹划 　　企业实施投资前应对整个项目的可行性包括收入、成本、利润、税收、回收期等因素进行筹划。在方案的收入、成本相同时，税负可能成为方案是否被采用的决定性因素。一块地是与他人合作建房还是转让或自行开发，其所缴纳的税收差异极大，企业最终应选择最优的方案进行投资。 变“购房屋、送空调”为“销售带空调的房屋”合同。 设立一家装饰装潢公司，专门为购房户装修。签订两份合同。 　　总之，房地产企业税收筹划的途径有多种，但都必须合法、可操作并能给企业带来实际效益。 思考题： 某公司的一天，司机王师傅开车到加油站去加油，拿着发票回来经相关责任人审核批准后到财务部门报销。财务人员：“你怎么不取得增值税发票，而取得一张普通发票呢？普通发票可不行。”王师傅：“加油站哪有增值税发票？” 正在这时，办公室李主任也来到财务报销在商场购买办公用品款项。财务人员：“你这也不是增值税发票，怎么不要一张增值税发票呢？”李主任：“我们这次的采购量少，商场不给开增值税发票。” 通过上述对话，你有什么想法？给了你什么启示。 谢谢 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * * 房地产开发费用的扣除问题 （1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开 发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 （2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 上述具体适用的比例按省级政府规定的比例执行。 （3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。 （4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 在土地增值税清算时，无论房地产开发企业借款利息支出如何核算，均应按房地产开发费用的规定计算扣除。 对房地产开发企业向非金融机构（包括企事业单位、其他机构、境外非金融机构等）以及个人的借款、分支机构向总部借款所支付的利息，不得扣除。 总部（母公司）向分支机构（子公司）转贷，分支机构支付的利息不能凭银行开给总部的利息凭据计算扣除。 （四）与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 A.营业税。转让土地使用权和销售不动产，税率5% B. 城建税及附加。城建税税率（7%、5%、1%） C.印花税。按产权转移证书所载金额的万分之五贴花（特指:其他的土地增值税纳税义务人在计算时允许扣除在转让时缴纳的印花税）。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。 对代购买方缴纳的税款,不得列入成本。 （五）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%扣除。 四、房地产开发企业的扣除项目 按转让类型具体分以下几种扣除方式： Ａ．直接转让土地使用权的扣除项目。对取得土地（不论生地还是熟地）使用权后，未进行开发即转让的，其扣除项目为： （1）取得土地使用权所支付的金额; （2）按国家统一规定交纳的有关费用; （3）在转让土地环节缴纳的税金。 　不能加计20%的扣除。这样规定，其目的主要是抑制“炒买炒卖”地皮的行为。 B.取得房地产使用权后直接转让的扣除项目 （1）取得房地产所支付的价款; （2）按国家统一规定交纳的有关费用; （3）在转让房地产环节缴纳的税金。 不能加计20%的扣除。