小产权房问题现状和分析--.docVIP

小产权房问题现状及分析 一、小产权房问题的现状 从各方面反映及媒体报道来看，小产权房量大、面广、问题多、争议大。（一） 据有关部门统计，通过带房入城、城中村改造、合村并镇、新农村建设、村集体直接开发、合作开发等多种途径和形式，小产权房面积已120亿平方米，约占全国村镇房屋的20%，成为重要的房地产类型之一。在北京、南京、天津、郑州、西安、成都、济南等城市都出现了大规模集中成片的小产权房，城市小产权房销售量都已超过房地产市场供应量的20%。目前，小产权房的购买者，客观上已形成了一个相当规模的群体，其中，既有政府官员、专家学者，也有商人、外地务工人员；既有普通工薪阶层、低收入居民，也有高收入阶层，涉及千家万户。小产权房之所以四处开花、受到市场大力“追捧”，主要原因在于价格低廉。据统计，与同一区域商品房相比，小产权房价格低30％至60％。在商品房价居高不下的状况下，明显的价格优势，让小产权房获得了巨大生存空间，尽管存在巨大法律风险，但小产权房依然热销，购买者趋之若骛。有的地区，小产权房不仅成为中低收入家庭解决住房的一个重要途径，而且也成为高收入者投资和消费的重要选择目标。客观需求的不断增长，推动着小产权房开发规模越来越大，禁而不止。目前，小产权房的开发和销售缺乏明确的法律支持，有项目明显违反法律，其中存在的问题也较为突出：一是无法取得合法产权证，难以上市交易，一旦发生纠纷或遇到征地拆迁等情况，购房者的权益无法得到法律保护；二是开发缺乏统一、有效的管理和监督，基本上处于无序状态，相当部分项目配套设施和公用设施不健全，房屋质量得不到保障；三是物业管理混乱，多数小产权房项目物业管理并非由专业公司承担，而是由村委会组织人员来管理，由于缺乏专业技术，服务质量差，违法收费和治安等问题严重。部分专家学者和城市居民呼吁小产权房合法化部分经济学家认为，集体建设用地上的小产权房合法化，有利于新农村建设和推动农村城镇化，符合集约节约用地的要求；有利于增加住房供应量和平抑快速增长的房价，一定程度上缓解了政府社会保障性住房的压力，弥补了政府职能的缺位；有利于增加基层政府收益和筹集乡村建设资金。部分法律专家认为，现行禁止农民充分行使集体土地所有权的法律和政策规定，有悖于公平和法治的原则；农村建设用地和宅基地管理的法律法规已滞后于城市化发展的需要，只有城市国有土地上建造的商品房才能入市流转的规定，是小产权房问题产生的直接原因；制度本身已出现问题，应当以此为契机进行集体土地产权制度改革。部分城市居民认为，小产权房入市增加了房屋供给，为中低收入者提供了可供选择的房源，是平抑房价的积极因素；由于买不起商品房，部分居民不得不冒着一定风险去买小产权房。据一项网上调查显示，92%的受访者支持小产权房开发，希望小产权房合法化。2.政府部门和开发商反对小产权合法化政府部门认为，小产权房虽然满足了部分住房需求，但是，扰乱了正常的房地产市场秩序，违背了国家的现行法律和政策；小产权房合法化会威胁到耕地保护红线、造成政府收益流失、助长违法行为，应当坚决取缔。多数开发商认为，小产权房价格便宜主要在于没有缴纳土地出让金和配套税费，绕过了层层审批关口，而商品房仅地价就占开发成本的30—50%甚至更多，零地价起步的小产权房直接与商品房争夺市场，明显不公平；小产权房合法化就是政府纵容违法。小产权房类型较为复杂，既有在集体建设用地上开发的，也有在非法占用的耕地上开发的；既有符合规划，以“旧村改造”、“新农村建设”的名义申请批准后开发的，也有违法乱建的；既有历史上形成的，也有新开发和在建的；既有出售的，也有出租或以出租名义出售的。为此，一些地方政府根据现行规定也出台了清理办法，但是，执行起来阻力重重。对于不符合规划的项目应当拆除，但是，有的项目已经住进成千上万的居民，涉及众多群体利益，强行拆除势必引发剧烈的矛盾冲突，危及社会稳定；对于符合规划的项目，南京、石家庄等地曾试图通过补办手续合法化，但是，操作中遇到法律依据不足、用地指标受限、居民抵制缴纳税费等问题，只好暂停。小产权房问题的产生，有着深刻、复杂的历史原因，其中既有合法、合理的因素，也有不合法、不合理的因素，我们应当客观、理性地分析和看待。从历史上看，小产权房建设曾得到法律的支持。1986年6月全国人大常委会通过的《土地管理法》第41条、1991年1月国务院通过的《土地管理法实施条例》第26条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费；1993年11月施行的《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条规定，城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照相关审批程序办理。1998年8月修订《土地管