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2005秋 第五章 住宅融资分析 本章要解决如下四个问题： 如何比较两种具有不同条件的抵押贷款？ 在不同市场状况下，如何判定是否应该提前偿还贷款？ 在购房时，是否应当接受房屋所包含的代偿债务？ 房产开发商的折扣售房贷款是否合理？ 增量借款成本 如何比较两种具有不同条件的抵押贷款？ 抵押贷款的条件 贷款成数 ? 贷款期限 贷款手续费 ? 提前还款的处理 贷款利率 对贷款金额相同，贷款期限相同的两笔抵押贷款，可以通过计算实际贷款利率（见第4章）来进行比较。 对贷款金额不同的两笔抵押贷款，可以通过计算增量借款成本来进行比较。 增量借款成本 如何评价两种贷款金额不同的抵押贷款？ 例1：某借款人想购买一个价值10万元的房地产，面临两种贷款选择： 额外1万元借款的增量借款成本多少？ 增量借款成本可根据两种贷款现金流的各期差额进行计算。 即为获得额外的1万元贷款，需要在以后各期多支付172.47元： 172.47（P/A, i, 25）= 10 000 i = 20.6% 分析： 如果借款人有足够的资金，他需衡量是否应该将这1万元投入该房地产？如果他不能为这1万元找到风险相同而收益率更高（大于20.6%）的投资机会，他就应该选择八成的贷款（即贷款A）。 如果借款人没有足够的资金，他需在这笔更大金额的贷款（贷款B）和可能获得的第二抵押贷款间进行选择。若第二抵押贷款的利率高于20.6%，就应该选择贷款B。 提前清偿前提下的增量借款成本 如果贷款被提前清偿，增量借款成本会发生变化。 如果例1中贷款在5年后将被清偿，其各期现金流差额为： 则增量借款成本为： 172 (P/A, i, 5) + 10117 (P/F, i, 5)= 10 000 i = 20.8% 考虑贷款手续费情况下的增量借款成本 如果例1中对8万元贷款收取2%的手续费；对9万元贷款收取3%的手续费，其各期现金流差额为： 注：净贷款额 = 名义贷款 – 贷款手续费 则增量借款成本为： 172（P/A, i, 25）= 8900 i = 23.2% 不同贷款期限下的增量借款成本 如果例1中，90%的贷款的偿还期限为30年，其增量借款成本会如何变化？ 其各期现金流差额为： 增量借款成本与贷款成数的关系 增量借款成本代表了贷款人对贷出额外资金，即提高贷款成数在边际上所要求的收益率。 它与贷款金额增加导致的违约风险有关。 因而它将随着基础贷款成数的增加而增加（见下页图）。 在实践中，由于在较小的贷款成数（小于60%）之间增加贷款额对贷款人来说风险不大，贷款人出于希望多贷款的考虑，不会增加贷款利率。 提前清偿贷款决策 如果你有一笔固定利率抵押贷款，在不同市场状况下，如何判定是否应该提前偿还贷款？ 在市场利率下降时，你应该考虑是否采用再融资的方式偿还原有贷款。 在市场利率上升时，贷款人（金融机构）可能以某种优惠政策诱使你还款，你是否应该接受？ 贷款再融资 例2：某借款人在5年前做出了30年期，15%利率的8万元抵押贷款。5年后，利率下降，可以14%的利率得到25年期的新贷款，它是否应该进行再融资？ 条件：原贷款合同规定的提前还款罚款为还款额的2%；新贷款的手续费为2525元。 分析思路：比较与再融资相关的成本和因为利率下降而带来的好处。 与再融资相关的成本： 利率下降而带来的好处 付出4105元再融资成本，带来每月61元的还款节省是否值得？ 61（P/A, i, 25）= 4105 i = 17.6% 分析：4105元的投资收益为17.6%，所以： 如果有足够资金，但不能为这4105元找到风险相同而收益率更高（大于17.6%）的投资机会，就应该选择再融资。 如果没有资金，而能借入再融资成本，只要借入资金的利率低于17.6%，就应该选择再融资。 再融资的实际借款成本 计算实际借款成本是考虑再融资决策的另一种方法。 借款人实际得到的贷款为74872 (78977 – 4105) 元；而支付的月还款为951元 (78977, 25年, 14%)，则： 实际借款成本为： 951（P/A, i, 25）= 74872 i = 14.86% 分析：因为这个利率低于旧贷款的利率(15%)，在融资是明智的。 无论是分析再融资成本的收益率，还是分析再融资的实际借款成本，结果必定相同。 提前清偿前提下的贷款再融资 如果贷款将提前被清偿，是否会影响再融资决策？ 如果例2中，借款人打算10年后提前清偿全部贷款，则： 再融资成本的收益率为： 61 (P/A, i, 10) + 889 (P/F, i, 10)= 4105 i = 14.2% 即，在提前清偿前提下，再融资成本的收益率将下降。因此，在分析再融资决策时，不仅要比较成本与收益，还要考虑持有贷款的时间。