汉嘉地产_江西天目湖休闲度假旅游胜地项目定位及市场_98p_前期策划要点.ppt

零 售 餐 饮 休 闲 娱 乐 服 务 配 套 服饰 鞋类 土特产 功能定位 便利店 银行 药店 美容美发 蛋糕店 副食品店 网吧 足浴 本地餐饮（中餐） 连锁特色品牌 咖啡 宏观分析 1 商业市场分析 2 项目解读 3 项目定位 4 目 录 产品建议 5 商业部分排布设想 三类商业配套： 一个社区型卖场，如世纪联华、农工商、三江超市； 一条街区式商业街，主要定位于咖啡店、休闲餐饮等休闲类设施； 一条沿商业街的服务式公寓底商，以家居家饰精品店及洗衣店、药店等便民的生活配套为主 物业形式 商业部分面积 说明 单体卖场 6000 ㎡ 社区店规模 街式商业 10000㎡ 餐饮，休闲等精品商业 与服务式公寓过渡部分采用一至二层沿街底商 2000㎡ 家饰类精品店和生活配套 排布一 商业排布建议： 内街式集中商业布局为主，辅助形式部分街铺底商 集中式商业量（80％）（主体商业、主力店、各类特色商业 分散式商业量（20％）的辅助商业配置，如美容美发、便利店、花店、宠物店 A卖场商业 B街区式商业 C服务式公寓 排布一方案 横向排布实现街区式商业与社区型卖场很好的过度 服务式公寓与未来郡南二期住宅实现居住区片的大衔接 实现商业区与居住区功能分明 为独立的步行提供条件 公寓底商 服务式公寓会所 排布二 商业排布建议： 内街式集中商业布局为主，辅助形式部分街铺底商 集中式商业量（80％）（主体商业、主力店、各类特色商业 分散式商业量（20％）的辅助商业配置，如美容美发、便利店、花店、宠物店 A卖场商业 C服务式公寓 B街区商业 排布二方案 实现街区式商业与社区型卖场过度 纵向排布具备风情大道的良好交通条件 街区商业部分临主干道的商业展示面更广阔 商业价值的利用率高 公寓底商 服务式公寓会所 商业发展阶段 阶段 入住率及人口 阶段描述 目的 第一阶段 培育期 10%以下 （3000人） 以居民生活必备业态为主 满足居民基本生活配套所需，吸引客户入住与下单 第二阶段 成长期 40%以下 （12000人） 在生活需求基本满足的前提下，开始转向追求有品质、有品位的社区生活 完善居民生活配套功能，吸引客户入住与下单 第三阶段 完善期 80%以下 （24000人） 除日常生活配套商业外，进行主题性商业的打造，达到社区商业功能的完善 在满足居民日常生活需求的基础上，满足居民精神层次的需求 第四阶段 调整期 / 业态调整优化 优胜劣汰 按社区人口入住率进行划分 分阶段业态、面积 阶段 业态 阶段功能 面积 第一阶段 培育期 便利店、菜场、特色餐饮、快餐店、电讯服务、药店、美容美发、洗衣房、银行、家政、邮政等 以生活必需服务配套为主 1690㎡ 第二阶段 成长期 增加：超市卖场、家饰家居、票务、房产中介、彩扩复印、宠物店、音像制品、按摩、面包房、花店、婴童用品等 完善日常生活配套功能 6310㎡ 第三阶段 完善期 增加：茶楼、咖啡吧、酒吧、休闲西餐、养生会所、休闲SPA、保健会所、养生膳食等 在完善日常生活配套的基础上，满足居民精神层次需求 10000㎡ 第四阶段 调整期 / 业态调整优化 / 商业阶段发展模型建议 以居民初期生活必备商业配套为主 居民初期生活必备商业配套 大型超市 超市附属业态（餐饮、银行等）+精品社区店 居民初期生活必备商业配套 大型超市 超市附属业态（餐饮、银行等）+精品社区店 休闲+餐饮 入住率10%以下，人口3000人，以生活必备业态为主 入住率40%以下，人口12000人，完善生活配套功能为主 入住率80%以下，人口24000人，在完善日常生活配套的基础上，满足居民精神层次需求 社区成熟 业态调整优化 培育期 成长期 完善期 调整 休闲+餐饮 开铺商业为生活必备业态，面积为：1700㎡，再加部分休闲+餐饮的示范区。 休闲+餐饮 开铺商业为完善生活配套功能，新增面积为：6300㎡，商业部分开铺总面积达8000㎡，同时会所开放3000㎡，再加部分休闲+餐饮。 会所：3000㎡ 会所：3000㎡ 所有商业开铺，面积为：18000㎡，以及会所3000㎡。郡南商业走向精品商业。 商业阶段发展业态 入住率10%以下，人口3000人，以生活必备业态为主 入住率40%以下，人口12000人，完善生活配套功能为主 入住率80%以下，人口24000人，在完善日常生活配套的基础上，满足居民精神层次需求 社区走向成熟 培育期 成长期 完善期 调整期 特色餐饮 400 西式快餐 200 银行 400 通讯 100 便利店 70 家政、邮政 160 洗衣店、药店 160 美容美发（2） 200 特色餐饮 400 西式快餐 200 银行 400 通讯 100 便利店 70 家政、邮政 160 洗衣店、药店 160 美容美发（2） 200 超市