浅析香港与深圳房地产业发展及政府调控.pdfVIP

浅析香港与深圳房地产业发展及政府调控 刘攀(中山大学） 摘要：距2016财富报告公布，香港是全球房价第二高的城市，每平方米房产面积均价已超 过13万人民币，仅次于摩纳哥，而高于伦敦、纽约、东京等国际大都市。楼价高企一直是 香港的经济隐忧，严重挤压着底层人民的生活空间。而近年来，国内房价也不断走高，其中 以深圳上海等一线城市涨幅最为猛烈，其中深圳房价的快速上涨，已隐约可见与其仅有一江 之隔的香港的影子。 关键词：香港 房地产 调控 经济 土地 一、两地房地产业发展历史回顾 近20年香港房地产市场因政治、经济形势而剧烈变化: 1.香港房地产市场持续升温的狂热期( 1993～1997年) 1985年以前，房地产市场处于平静状态。而1985年底 “中英两国关于香港问 题的联合声明”签署，其中有一项条款限制了香港政府每年的卖地数量，推动香 港房地产业进入了持续快速发展阶段。上个世纪90年代初开始，住宅楼价迅速 攀升，特别是1993年底到1994年中仅仅半年的时间，房价就上涨了超过40%。 港英当局起初以调低银行房地产按揭比例，严禁楼花买卖等多项措施进行打压， 至1995年已稍稍压住了楼价的上升势头。而到了香港回归中国的前夕房价又开 始猛涨，其中仅1997 年就上涨了39.5%。究其原因，离不开香港急升的地价。 香港的土地在香港法律上都属于英皇。所谓卖地，只是把土地租给买家使用。卖 地收入是香港政府财政收入的主要来源，平均约占税收收入的1 0 % ，如果加 上用户更改土地用途补交地价的收入，则占财政收入的1 / 3 左右。如果把港 府与房地产有关的其他收入也算进去，那么这类收益占到港府总收入的70 % 以 上，这是全世界罕见的。港英当局其实是房价急升的最大受益者之一。香港当时 就曾有报纸指出，港英当局的做法，一则可以在撤出香港之前利用提高地价大捞 一把;二则可以把住房问题这个大包袱留给将来的特别行政区政府，给中国方面 多增加些麻烦。而这正是英国政府过去在撤出殖民地之前的惯用伎俩。 2.香港房地产市场调整下跌的低迷期( 1998～2003年) 香港回归祖国后, 面对房地产狂涨热潮, 特区政府意识到这不仅不利于居民 住房环境和投资环境的长期改善,更加不利于香港经济长期稳定发展。为此, 香 港特区于1997年10月的第一份施政报告中, 明确以抑制房价为重要目标,甚至 提出从1998年起的未来10年平均每年建成8.5万套住宅单位，让2007年全港 70%的家庭拥有自置物业。此即著名的 “八万五计划”，目的是通过增加楼市供 应量，打击楼市炒作之风，使楼价实现软着陆。然而，事与愿违的是，一场金融 风暴席卷了整个亚洲，加之索罗斯对港币的狙击，香港经济大受冲击。香港房价 从1997年第四季度开始暴跌, 至2003年中跌至最低点, 与最高点相比, 累计跌 幅达90% 。这场房地产动荡持续6年, 对香港宏观经济产生极强负面影响: 香 港经济从高增长变为长期萧条; 消费和投资明显回落; 出现大量负资产家庭以 及失业率大幅上升; 甚至政局稳定受到冲击。 3. 香港房地产市场的恢复期(2003年至今) 楼市泡沫的破裂带来了负资产和通缩，从而引发了减薪和裁员潮，甚至有些持 有房产的人因还不起银行贷款，走上了破产或自杀的道路。而这一行为又增加了 银行的坏账，打击了香港的银行业，形成恶性循环。为了提振经济，香港不得不 宣布取消八万五计划，并推出了一系列稳定楼价的政策, 如停止卖地、暂停铁路 沿线土地招标、停售停建居屋、增加购房贷款供应、放宽管制和对部分过严限制 的炒楼政策给予解禁等。目的是通过刺激楼市, 帮助香港经济从萎靡不振的困境 中走出来,增强市民对香港经济前景的信心。此外,2003年中央政府与香港签署 了CEPA协议。自此, 香港的股市大幅攀升以及整体经济气氛出现好转。在此影 响下, 香港房价开始稳步回升, 进入恢复时期。除了受到金融危机的一点影响， 香港的房地产业一直保持着平稳的增长。 图1 1993-2015年香港房价指数月度变化 （1999 100） 而国内的房地产市场则是一直处于上升的趋势中，自从改革开放以来，中国的 经济发展一直保持着迅猛的增势，国民的收入也随之不断提高，同时也推动了房 价的上升。2005年以前，尽管已开始控制房地产投资过快增长，但是总体上看， 对房地产市场还是给予鼓励发展或促进发展的，房价一直维持着平稳上升的态 势。2005年以后，随着中国经济的持