北京中环财富杰座销售计划_21P_2012年_项目分析_短信营销_优惠活动概要.ppt

日月光·伯爵居 中环财富杰座2012年销售计划 成交明细 中环财富杰座销售部成交客户统计 产品动机统计 区域统计 产品类型 面积 套数 百分比% 区域 套数 百分比% SOHO 50㎡以下 29 47 杨浦 2 4 70㎡ 2 3 黄埔 2 3 90㎡ 2 3 普陀 8 13 LOFT 50㎡以下 26 45 嘉定 44 72 70㎡ 1 1 其它 5 8 90㎡ 1 1 累计 61 100 总计 　 61 100 购房动机 套数 百分比% 自用 自住 22 37 办公 30 49 投资 　 9 14 总计 　 61 100 成交客户分析 成交49%为办公，37%为自用，基本已中小私企老板办公自用为主，部分为刚需自用, 区域客户为主，基本是嘉定区及普陀客户。 结论 中环财富杰座来人分析 产品类型 面积 来人 百分比% 累计 　 区域 来人 百分比% SOHO 50㎡以下 99 10.99 191 宝山 7 0.78 70㎡ 50 5.55 长宁 9 1.00 90㎡ 42 4.66 虹口 3 0.33 LOFT 50㎡以下 470 52.16 710 嘉定 407 45.17 70㎡ 173 19.20 静安 1 0.11 90㎡ 67 7.44 卢湾 1 0.11 未确定 　 　 7.44 31 闵行 3 0.33 总计 　 901 100.00 932 浦东 1 0.11 普陀 321 35.63 　 　 　 徐汇 5 0.55 购房动机 来人 百分比 杨浦 5 0.55 自用 自住 461 51.17 闸北 6 0.67 办公 105 11.65 其它区域 58 6.44 投资 　 265 29.41 外省 15 1.66 其他 　 70 7.77 累计 842 100.00 总计 　 901 100.00 来人明细 来人分析 1、对4.5米LOFT居多。 2、区域性客户为主，如嘉定本区、普陀等。 3、基本先为办公、中为投资、后为自用。 项目情况 因2010年房地产市场原因，再加上开发商定价过高（均价25000元/平米），促使销售业绩不佳，转而销售策略以逐步加大折扣吸引客户，又以发短信的形式传播所有登记客户，使本来就对市场没信心的客户接到了陆续3次降价的消息，更失去了购买本项目的行动 前期问题 销售策略 1、回访前期积累未购客户，重点说明现有优惠活动，具体优惠到现场洽谈，推介投资商业地产的优势所在 2、回访已购上海其他项目客户名单（商业、办公、住宅、银行VIP、中小企业老板等） 3、参加5月房展会活动 4、商圈巡展派单，在曹安路批发市场、中环百联、西郊百联、周边易初莲花（淞虹路2号线地铁）等商圈举办巡展、派单活动 5、老带新活动（A.免物业费、B.免停车费、C. 奖励现金8000元、D奖励OK卡8000元、E.奖励家电8000元） 常规策略 销售策略 名单明细 电话数据统计明细 序号 数据来源 数量 性质 序号 数据来源 数量 性质 1 杨浦客户 151 住宅 20 交行普卡活跃卡-上海 57251 金融 2 世茂滨江意向客户 52 住宅 21 上海最新老板手机号码（工商局） 2453 金融 3 昆山成交客户 245 住宅 22 上海最新老板手机_经济普查 3251 金融 4 白马客户 49 住宅 23 交行2006钻石卡 5043 金融 5 中环墅 73 住宅 24 青浦客户 784 商业 6 万里城 168 住宅 25 南汇VIP购卡客户 146 商业 7 阳光威尼斯 1339 住宅 26 酒店式公寓 167 商业 8 新时代富嘉花园 388 住宅 27 新港美丽园大酒店 522 商业 9 新城御景 206 住宅 28 鼎隆公寓 146 住宅 10 浦江印象 45 住宅 29 宝宸怡景苑 984 住宅 11 客户分析表 406 住宅 30 金地格林风范城 129 住宅 12 美岸栖庭二期 241 住宅 31 高桥新城 104 住宅 13 象源丽都 210 住宅 32 鼎隆公寓 146 住宅 14 开元坊 62 住宅 33 宝宸怡景苑 984 住宅 15 嘉景园 152 住宅 34 金地格林风范城 129 住宅 16 嘉宝都市 453 住宅 35 好世鹿鸣苑 210 住宅 17 皇都花园二期 851 住宅 36 海德花园 226 住宅 18 高桥新城 104 住宅 累计数量 99022名 19 车主电话 21152 统计 电话及短信营销 1、销售员致电周边项目，如嘉定淮海国际广场及阳光威尼斯客户名单。 2、首先发送金融系客户短信，第二波发商业办公及酒店式公寓客户，坐后发送住宅及别墅客户（共计99022，不包