物业工程部作业指导书样本研讨.doc

佳 米 基 物 业 工 程 作 业 指 导 书 目录 工程部架构组成-------------------------------- 3 二、工程部物资配备---------------------------------- 4 三、工程部主要工作职能------------------------------- 5 四、工程部管理制度----------------------------------- 5 五、工程部岗位职责----------------------------------- 10 六、工程部工作程序----------------------------------- 10 工程部架构 1、架构图 2、岗位设置/人员配备 序号 岗位名称 岗位配备 班组计数 班次运作 工作描述 备注 1 工程主管 按照排班表执行 2 维修操作工 按照排班表执行 3 运行巡检工 按照排班表执行 5 合计 按照排班表执行 3、作息时间及班次运转安排 4、工程人员任职条件 序号 岗位 配置 基本要求 工作说明 备注 1 工程主管 工程/电脑/主观/计划性/分析逻辑/ 工程介入/应急维修/房屋设施设备维保/装修审核/装修管控等 2 维修员 土建、配套维修、水电等 应急维修/房屋维修养护/设施设备运行管理等 3 合计 二、工程物资配备 序号 品 名 数 量 说明 备注 三、工程部主要工作职能 1、制定所辖范围内各设备的安全操作规程及设备、设施维修、保养计划，并保证这些计划按预定的规范、要求按时/按质完成。 负责整个小区/大厦的日常维修、保养工作。 定期巡检小区内公共区域设备的运行情况，及时完成各种工作报表的记录与整理工作。 负责小区内公共区域的水、电能耗统计工作，及时提出节能措施，争取最大限度的减少公司的开支。 安排并跟进物业及设备安装的交接、验收工作，并建立完整的档案。 协助洽谈、评估、监督工程外判项目，并组织跟进质量验收。 配合其他部门做好日常的管理工作。 完成上级下达的其它工作指令。 四、工程部管理制度 （一）、上门维修文明守则 1、维修人员上门服务时，应着装整洁，举止言谈文明礼貌。 2、维修人员根据维修工作单的内容，按照业主预约的时间，准时到达。 3、针对小区维修：维修人员到达业主家门时，要有间隙地按门铃，若三分钟后，无人应答时，可轻叩房门，若再过三分钟后，仍无人应答时，可用纸留言说明情况，塞入业主门缝内，回工程部后须告知值班长，以便及时和业主再联系。 针对大厦维修：维修人员搭乘消防电梯到达报修楼层，联系报修业主，若业主有事不能前来可以整修的整修好后拍照留底，并短信或者电话通知业主整修完毕，若遇到不能立即整修的问题，需要短信或者电话通知业主说明未能完成的原因并约好下次整修的时间。 4、维修人员上门时，需向核对维修工作单的内容，得到业主同意后，进行整改维修。 5、维修人员维修服务时，要多为业主着想，工具要轻拿轻放(使用维修工作布)，维修要保质保量，不留施工尾巴。 6、维修人员维修服务结束后，要及时清理维修场地，并将维修工作单交之业主签字，若业主提出额外的维修项目，可在力所能及的情况下，尽量满足业主的要求，然后补办维修工作单。 （二）、设备设施巡检规定 为保证服务区域的公共设备设施的正常运行，能早期发现设备设施的隐患和劣化程度，以便采取有效措施，及时加以消除，以延长其使用寿命，必须对设备设施进行定期定点巡视检查。 1、楼顶水箱 1.1变频增压泵 1.1.1变频增压泵运转声音是否正常，每隔半年利用清洗水箱间隙，进入水箱对变频增压泵及支架进行检查。 1.1.2变频增压泵控制箱：检查电压、电流、压力是否正常。 1.2水箱及附件 检查水箱管道及阀门是否渗水，每季度开关阀门一次，保证其灵活性。 2、屋顶泛光照明 2.1屋顶泛光照明 2.1.1检查泛光照明灯罩、灯泡是否完好，如有损坏，及时更换。 2.1.2检查泛光照明控制箱。 3、消防楼梯照明和楼层电梯厅照明 3.1检查消防楼梯照明和楼层电梯厅照明灯罩、灯泡是否完好，如有损坏，及时更换。 4、门禁、门机系统 5.2.1门禁系统： 测试供电电压；紧固接线桩头螺丝；清除浮尘。 5.2.2门机系统 测试供电电压（门机电锁）；清洁电锁；检查门机是否有漏电现象；检查导向论、止动轮、吊轮；紧固机械部分，清洁导轨， 导向槽内加注润滑脂。 5.3安防系统 5.3.1摄像机 供电电压