房地产估价—第七章-假设开发法.ppt

第七章 假设开发法 Click To Type Slide Title 第一PPT模板网： 学 习 要 求 了解假设开发法中开发费用、销售费用、销售税金及开发利润的组成和标准。熟悉假设开发法的概念、理论依据、适用范围和条件、操作步骤。掌握假设开发法的基本公式及计算中各个项目的求取；折现法和传统计息法的应用。 7.1假设开发法的基本原理 一、假设开发法的概念 假设开发法，又称剩余法、余值法、预期开发法、倒算法（相当于成本法的倒算），是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 要不要拿地？ 二、假设开发法的理论依据 由于假设开发法是从未来的角度预测评估房地产的价格，其基本理论依据与收益法相同，即预期收益原理，与投资者获取投资收益的基本思路相符合。 假设开发法更深层的理论依据来源于地租理论、商品价格构成理论。 三、假设开发法的适用范围和适用条件 适用范围： 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的待开发房地产的估价，包括以下情形。 1、待开发的土地 有5种情况：①由生地开发成熟地然后租售；②由生地开发成房屋然后租售；③由毛地开发成熟地然后租售；④由毛地开发成房屋然后租售；⑤由熟地开发成房屋然后租售。 2、可装修改造或可改变用途的旧房 由旧房装修改造为新房然后租售。 3、在建工程 在建工程续建完成然后租售。 适用条件： 运用假设开发法，应结合待开发房地产状况正确选择最佳开发利用方式，准确预测开发完成后的房地产价值及开发过程中发生的各项成本费用，具体条件如下： 假设开发法的适用条件 （1）要有一个明朗、开放及长远的房地产政策； （2）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； （3）要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库； （4）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单； （5）要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。 四、假设开发法的操作步骤 假设开发法的操作步骤 1．调查待开发房地产的基本情况； 2．选择最佳的开发利用方式； 3．估计开发经营期； 4．预测开发完成后的房地产价值； 5．测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费(各项内涵及算法和成本法章节中讲述一致)； 6．进行具体计算，求出待开发房地产的价值。 假设开发法的其他用途 1．确定拟开发场地的最高价格。 2．确定开发项目的预期利润。 3．确定开发中可能出现的最高费用。 7.2假设开发法的基本公式 假设开发法最基本的公式 待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买待开发房地产应负担的税费 假设开发法按估价对象细化的公式 估价对象：土地（生地，毛地，熟地）、在建工程、旧房 生地：指已完成土地使用批准手续（包括土地使用权出让手续）可用于建筑的土地，该建筑用地上无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的“三通”条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。 毛地：指已完成土地使用批准手续（包括土地使用权出让手续），具备“三通”或者条件更完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。 熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地。 ㈠ 求生地价值的公式 1、将生地开发成熟地的情况 生地价值 = 开发完成后的熟地价值一由生地开发成熟地的开发成本-管理费用 一投资利息-销售税费一开发利润一购买待开发生地支付的税费 2、将生地开发成房屋的情况 生地价值 = 开发完成后的房地产价值-由生地开发成房屋的开发成本-管理费用 -投资利息-销售税费-开发利润-购买待开发生地支付的税费 （二） 求毛地价值的公式 1、将毛地开发成熟地的情况 毛地价值 = 开发完成后的熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用 -投资利息-销售税费-开发利润-购买待开发毛地支付的税费 2、将毛地开发成房屋的情况 毛地价值 ＝ 开发完成后的房地产价值－由毛地开发成房屋的开发成本一管理费用 一投资利息-销售税费-开发利润－购买待开发毛地支付的税费 （三） 求熟地价值的公式 熟地价值 ＝开发完成后的房地产价值-由熟地开发成房屋的开发成本-管理费用-投资利息+销售税费+开发利润-购买待开发熟地支付的税费 （四） 求在建工程价值的公式 在建工程价值＝ 续建完成后的房地产价值-续建中的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-购买待开发在建工程支付的税费 （五） 求旧房价值的